배당안상 인수 0원, 그러나 보증금 미상 점유자 9명 — 상도동 다중주택

서울중앙지방법원 2025타경102635. 동작구 상도동 성대로19길 8의 지하 1층·지상 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층은 주차장과 다중주택 등, 지상 1층부터 지상 4층은 다중주택 등, 옥탑층은 다락과 계단실 등으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 공유자 정호용·최은혜가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 대방새마을금고가 527,019,510원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

겉으로 드러난 숫자만 보면 감정가 2,213,196,200원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1,770,557,000원으로 내려왔고, 배당안에는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 이 건물은 여러 호실의 임차·점유 관계가 겹친 다중주택입니다. 특히 강철·이근호·이은진·임수빈·박민석·주민희·이가영·신진수·장우진은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능성이 있으나 정확한 인수금액은 알 수 없는 상태이므로, 배당안의 0원만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 연속성 재확인 필요

2025.04.23을 기준으로 보면 이후 등기된 우슬비·지소민·조형준·조하은·염민섭·구준모의 주택임차권은 형식상 매각으로 소멸하는 순위입니다. 그러나 임차권등기일보다 실제 전입일과 점유개시일이 훨씬 빠르고, 각 임차인의 전입일은 2025.04.23보다 앞섭니다. 따라서 등기순위만 보고 임차보증금 인수 가능성을 제거해서는 안 됩니다. 배당요구와 확정일자가 확인된 임차인은 배당으로 회수할 수 있지만, 배당이 부족하면 대항력 존속 여부에 따라 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 17명 중 9명은 보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 1,770,557,000원 가정)

위 배당안은 집행비용과 확인된 임차보증금 755,000,000원만 반영한 계산입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 채권은 반영되지 않았으며, 신청채권자 배당도 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

동일 용도·유사 규모의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 80%로 한 차례 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 미회수액이 발생하면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어 실질취득비용이 임차보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 미상 임차·점유자가 다수이므로, 유찰 횟수가 늘어도 실질취득비용이 함께 낮아진다고 가정할 수 없습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울상도초등학교 남측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 신대방삼거리역이 있습니다.
• 이용. 지하1층은 주차장·다중주택 등, 지상1층부터 지상4층은 다중주택 등, 옥탑층은 다락·계단실 등으로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 152㎡, 제2종일반주거지역이며 지형은 급경사·세로장방, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 정비구역. 2025.04.03 정비구역에 포함된 것으로 기재되어 있으므로 사업 단계와 권리산정기준일, 분담금 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.01.28까지로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 여러 호실의 보증금·점유·명도가 결합된 다중주택으로, 단일 주택보다 권리확인과 인도 절차가 복잡합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확정. 2019년 근저당의 설정·이전·변경·말소 및 2025년 확정채권양도 연결 관계를 등기부 원문으로 확인하세요.
• 보증금 미상 9명 전수조사. 강철·이근호·이은진·임수빈·박민석·주민희·이가영·신진수·장우진의 호실·보증금·확정일자·현재 점유를 확인하세요.
• 40,000,000원 별도 항목 확인. 구준모 보증금과 별개의 채권인지, 같은 임차관계의 중복 기재인지 확인하세요.
• 신청채권자 배당 재산정. 청구액 527,019,510원이 배당안에 반영되지 않은 이유와 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 배당요구 종기 확인. 각 임차인의 배당요구가 적법한 기간 내 이뤄졌는지 사건기록과 문건접수 내역을 대조하세요.
• 호실별 현황 대조. 공부상 층 표시와 현황상 101호~404호 표시, 제시외 건물 범위를 현장·도면과 대조하세요.
• 명도비용 반영. 임차·점유 관련자가 다수이므로 각 호실별 인도명령 가능 여부와 합의 비용을 별도로 산정하세요.
• 정비구역 확인. 정비사업 단계, 건축물 권리, 현금청산 가능성, 추가분담금과 향후 사용 제한을 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 지역의 다중주택·다가구주택 수익률, 공실, 임대료, 토지가격과 건물 상태를 별도로 조사하세요.

맺으며 — “배당안의 0원은 확정 인수액이 아니다”

이 사건은 감정가 2,213,196,200원에서 한 차례 유찰되어 1,770,557,000원까지 내려왔지만, 아직 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 대항력 가능성이 있는 보증금 미상 점유자가 9명이나 있습니다.

확인된 보증금 755,000,000원은 현재 배당안에서 전액 지급되는 것으로 계산되지만, 신청채권자 청구액 527,019,510원이 배당에서 빠져 있고 별도 40,000,000원 항목도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 995,451,430원과 매수인 인수 0원이라는 계산은 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

현재 결론은 입찰 보류. 말소기준권리, 호실별 임대차계약, 보증금 미상 9명의 채권액, 별도 40,000,000원의 중복 여부, 신청채권자의 담보채권 배당을 모두 확정한 뒤 낙찰가 + 미배당 인수액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 이 확인 없이 최저가만 보고 응찰하면, 낙찰 후 숨은 임차보증금과 다수 호실 명도비용을 함께 부담할 수 있습니다.