서울남부지방법원 2024타경140324. 금천구 시흥동 905-84의 토지와 태을명가11차 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 지하1층·지상4층 철근콘크리트 구조이고, 현황상 지하1층은 다중주택 101호~103호, 1층은 201호~203호, 2층은 301호~304호, 3층은 401호~404호, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2020.11.26 경서농업협동조합의 채권최고액 604,800,000원 근저당권입니다.
이후 경매개시결정과 압류, 여러 건의 주택임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 확인된 점유자 역시 전입신고일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 일부 점유자의 보증금이 미상이고, 원룸형 건물 특성상 실제 인도 범위와 점유관계는 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140324 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 905-84 태을명가11차 · 독산로3길 14-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 토지 | 대 · 126.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,050,000원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 지하1층 다중주택 101호~103호 · 1층 201호~203호 · 2층 301호~304호 · 3층 401호~404호 · 4층 주택 · 옥탑 계단실 |
| 소유자 | 고원진 · 박승철 · 이영복 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 1,327,191,720원 / 1,061,753,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 405,689,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.26 을구 1번 경서농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.07 임의경매개시결정, 이후의 국세·금천구 압류와 각 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 임차권등기 자체가 여러 건 존재하더라도 각 임차인의 전입신고가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영석 | 5층 | 2022-09-06 | 30,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안효국 | 미상 | 2024-09-23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최윤정 | 미상 | 2024-09-23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이명희 | 미상 | 2024-09-06 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 오승진 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이윤우 | 미상 | 2022-01-17 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 권현성 | 지1층 67.41㎡ 중 · 비03호 | 2022-11-11 | 70,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이지혜 | 2층 58.49㎡ 중 · 304호 | 2023-01-30 | 100,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김연주 | 3층 58.49㎡ 중 · 404호 | 2020-12-18 | 120,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이진혁 | 2층 58.49㎡ 중 · 202호 | 2023-01-10 | 125,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김동규 | 1층 54.01㎡ 중 · 201호 | 2023-02-03 | 86,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 송기영 | 지1층 67.41㎡ 중 · 101호 | 2021-03-05 | 90,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 권소희 | 3층 58.49㎡ 중 · 401호 | 2023-08-08 | 50,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김률희 | 2층 58.49㎡ 중 · 301호 | 2023-08-14 | 55,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
확인된 임차인과 임차권자 모두 전입신고가 2020.11.26 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없다고 정리돼 있습니다. 권현성·이지혜·김연주·이진혁·김동규·송기영·권소희·김률희는 임차권등기까지 마쳤지만 등기 시점 역시 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,061,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,017,530원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 604,800,000원 | 604,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 443,935,470원 |
현재 회차 가정에서는 경서농업협동조합 근저당권이 전액 배당되고 443,935,470원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,061,753,000원 | 604,800,000원 | 443,935,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 849,402,400원 | 604,800,000원 | 233,708,376원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 679,521,920원 | 604,800,000원 | 65,526,701원 | 0원 |
⑤ 이용현황·물적 리스크 — 공부와 실제 사용의 차이
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있습니다. 또한 1층은 건축물대장상 다중주택 2개호와 공용취사장이지만 현황은 다중주택 201호~203호로 이용되고, 4층은 건축물대장상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백산초등학교 북측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 시흥대로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상4층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 126.9㎡, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유호실 대조. 현황조사상 호수와 임차권등기의 호별 표시가 혼재하므로 실제 점유 위치와 인도 대상을 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 안효국·최윤정·이명희·오승진·이윤우의 계약관계와 보증금 내용을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 권현성·이지혜·김연주·이진혁·김동규·송기영·권소희·김률희의 임차권등기 범위와 실제 점유 여부를 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 1층과 4층의 공부상 용도와 실제 사용이 다르므로 적법성·원상회복·향후 임대가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후에 경매개시결정·압류·주택임차권등기가 이어진 구조이고, 확인된 임차인과 점유자 역시 전입일이 모두 말소기준권리 뒤라 대항력이 없습니다. 제공된 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 건물은 여러 호실로 나뉜 원룸형 다중주택이고, 일부 보증금 미상 점유자가 있으며, 1층과 4층의 공부상 용도와 현황 이용에도 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “금액 인수 위험은 낮지만, 명도·점유·용도 확인 난도는 남아 있다”입니다. 실거래 시세가 없어 현재 최저가 자체의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
