서울중앙지방법원 2025타경102689. 서울 중구 광희동1가 48의 토지와 건물로, 공부상 건물 용도는 목조기와지붕 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소이고 감정 당시 현황은 창고입니다. 제시외건물은 현황 사무실(공실)로 탐문됐으며, 매각은 일괄매각·제시외건물 포함입니다. 토지는 35.5㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 해당합니다.
권리의 출발점은 2015.03.10. 접수된 주식회사스카이저축은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 같은 날 그 뒤 접수된 신탁등기보다 접수번호가 앞서며, 이 근저당을 기준으로 2025.04.18. 임의경매가 개시됐습니다. 다만 2025.07.31. 해당 근저당권은 제우스자산관리대부유한회사로 이전되고, 같은 날 근저당권부채권에 주식회사스카이저축은행의 질권이 설정돼 있으므로 현재 등기상 권리관계까지 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 광희동1가 48 · 서울특별시 중구 을지로40길 22 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 창고 · 공부상 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소 |
| 토지 | 35.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유명의 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 731,254,700원 / 468,003,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차권은 확인 필요
말소기준권리는 2015.03.10. 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 주식회사디케이에이엠, 최초 근저당권자는 주식회사스카이저축은행입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 보증금은 작지만 대항력 판정이 안 끝났다
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영근 | 5,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박영근의 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원이나 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2015.03.10.과 선후관계를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면 잔존 보증금 인수 문제가 생길 수 있으므로, 현재의 배당상 인수 0원은 확정 인수액으로 보지 않는 것이 안전합니다.
② 가격·회차 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 731,254,700원, 현재 최저매각가는 468,003,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%로 제시돼 있습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 374,402,400원, 그 다음은 299,521,920원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 468,003,000원 | 60,000,000원 | 400,922,970원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 374,402,400원 | 60,000,000원 | 308,360,766원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 299,521,920원 | 60,000,000원 | 234,528,613원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 468,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,080,030원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 400,922,970원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당 채권 60,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 박영근의 전입일·대항력·배당요구 여부가 확정되지 않아 표의 ‘인수 0원’을 임차관계까지 포함한 최종 확정치로 볼 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 훈련원공원 남측 인근으로, 소규모공장지대·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동대문역사문화공원역(2호선, 4호선, 5호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소이나 현황은 창고이며, 제시외건물은 사무실(공실)로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다. 공시지가는 9,354,000원/㎡입니다.
- 이용성. 토지는 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 건물에는 기본적인 전기시설이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 박영근의 전입신고일이 말소기준일 2015.03.10.보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 보증금 5,000,000원의 배당 및 잔존 인수 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한, 임대차 체결 권한을 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 공부상 위험물 취급소와 현황 창고의 차이, 제시외 사무실(공실), 지적 및 건물개황도를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외건물이 함께 매각되는 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실과 실제 시장가가 저렴하다는 판단은 별개입니다. 입찰가는 현장성과 개별 거래 가능성을 별도로 검증해 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차와 신탁이다
이 사건은 감정가 731,254,700원에서 2회 유찰돼 최저가가 468,003,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당은 2015.03.10.로 분명하고 배당 시뮬레이션상 담보채권 부족액도 0원입니다. 그러나 전입일을 알 수 없는 임차인 1명이 존재하고 현재 소유명의가 신한자산신탁주식회사라는 점 때문에 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다.
박영근의 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원이지만 대항력 선후관계가 확인되지 않았습니다. 신탁원부의 임대차 권한까지 확인한 뒤에야 실제 인수 위험을 닫을 수 있습니다. 또한 공부상 위험물 취급소, 현황 창고라는 특수성이 있어 감정가 대비 64%만으로 시세 메리트를 평가하기도 어렵습니다. 말소기준은 명확하지만 임차·신탁 확인이 남은 사건, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심입니다.
