585,004,000원
서울중앙지방법원 2025타경102689. 서울 중구 광희동1가 48의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 35.5㎡의 대지이고, 건물은 공부상 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 제시외 2층 건물은 사무실이며 공실로 탐문됐습니다. 전형적인 주거용 물건이 아니라 창고·토지·제시외건물이 결합된 비표준 물건입니다.
말소기준권리는 2015.03.10. 설정된 스카이저축은행의 근저당권 60,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 585,004,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용과 근저당 채권이 모두 배당되고 516,753,960원이 소유자에게 남아 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 광희동1가 48 제1호 · 서울특별시 중구 을지로40길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 창고 · 공부상 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소 |
| 토지 | 대 35.5㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 제시외건물 | 2층 사무실(공실) · 일괄매각 포함 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 731,254,700원 / 585,004,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 스카이저축은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁·임차인은 확인 필요
말소기준은 2015.03.10. 을구 3번 근저당권입니다. 같은 날 주식회사킴스앤우리파트너스가 소유권을 취득하고, 근저당 설정 뒤 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 아시아신탁주식회사는 상호변경으로 현재 신한자산신탁주식회사가 됐습니다.
경매개시결정 이후인 2025.07.31. 기존 근저당권은 제우스자산관리대부유한회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 관해 주식회사스카이저축은행을 채권자로 하는 질권도 설정됐습니다. 예상배당표는 스카이저축은행 근저당 60,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 배당권자와 수령 구조는 최신 등기와 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영근 | 5,000,000원 월 600,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 박영근의 전입신고일이 확인되지 않아 2015.03.10. 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제 가능성 역시 미상입니다.
③ 가격·회차 — 감정가 80%, 그러나 시세보다 싼지는 별개
현재 최저매각가는 585,004,000원으로 감정가 731,254,700원보다 146,250,700원 낮고, 1회 유찰된 감정가의 80% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 585,004,000원 | 0원 | 516,753,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 468,003,200원 | 0원 | 400,923,168원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 374,402,560원 | 0원 | 308,360,924원 | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 배당 시나리오상 계산값입니다. 임차인의 대항력·우선변제와 당해세는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 585,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,250,040원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 516,753,960원 |
근저당 채권 60,000,000원은 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정 이후의 실제 배당 수령자는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 훈련원공원 남측 인근으로 소규모 공장지대, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 동대문역사문화공원역 2호선·4호선·5호선이 인접해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황 용도. 공부상 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 취급소이나 현황은 창고입니다. 제시외 2층은 사무실로 공실 상태입니다.
- 건물 구조. 공부상 목조 기와지붕 건물이며, 현황 1층은 목조 및 조적조 슬레이트지붕, 제시외 2층은 판넬조 판넬지붕입니다.
- 토지. 대 35.5㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 9,354,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·서울도심 등에 포함되고, 중로3류에 저촉됩니다.
- 환금성. 토지와 창고, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외건물이 결합된 물건으로 표준화된 주거용 물건보다 개별 이용 가능성과 인허가 확인의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박영근의 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해 말소기준권리보다 선순위인지 판단하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-1987호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 관련 조항을 대조하세요.
- 최신 채권자 확인. 근저당권이 제우스자산관리대부유한회사로 이전되고 스카이저축은행의 질권이 설정된 구조이므로 실제 배당권자를 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 공부상 위험물 취급소와 현황 창고의 차이가 이용·인허가·대출에 미치는 영향을 관계기관과 현장에서 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 2층 사무실의 구조, 면적, 사용 가능성 및 행정상 상태를 확인하세요.
- 도시계획 확인. 정비구역, 지구단위계획구역, 중로3류 저촉, 최고높이 제한 등 토지이용 제한이 향후 활용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 광희동1가 창고·상업용 토지의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “배당 여력은 충분하지만 권리 확정은 아직”
이 사건은 매각대금에 비해 근저당 채권액이 작아, 제시된 모든 회차에서 채권 미배당이 0원이고 소유자 잔여도 크게 남습니다. 이 숫자만 보면 권리관계가 매우 안전해 보입니다. 그러나 실제 판단의 핵심은 배당 여력이 아니라 박영근의 대항력과 신탁관계입니다.
임차인의 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 600,000원이지만 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 소유자도 신한자산신탁주식회사인 만큼 신탁원부 없이 임대차 효력과 점유 권원을 단정할 수 없습니다. 여기에 공부상 위험물 취급소와 현황 창고의 차이, 제시외 사무실, 도시계획 제한까지 겹칩니다. 배당표는 양호하지만 실사는 필수. 이 물건은 최저가 할인율보다 권리 원본과 이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
