대전지방법원 2024타경114717. 세종시 나성동 더리치세종의아침 5층 516호로, 공부상 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 118,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 19,831,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 16.8%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리분석을 거치면 결론이 정반대로 바뀝니다.
임차인 박경환은 2022.04.08. 확정일자를 받고, 2022.04.29. 점유를 시작한 뒤 2022.05.03. 전입했습니다. 말소기준인 2024.07.04. 세종세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 2024.04.25. 주택임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 194, 5층 516호 (나성동, 더리치세종의아침) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전유면적 20.5238㎡ · 8층 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.06.02. 소유권이전, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 19,831,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경환 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 더리치세종의아침(CB4-1BL-2BL) · 156세대 · 2015.10.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 큰 보증금 인수
농협은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 81,120,000원으로 설정됐으나, 2020.12.18. 해지를 원인으로 모두 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 이 근저당이 아니라 박경환의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일은 2022.05.03., 말소기준 압류는 2024.07.04.이므로 임차인이 앞서며, 배당에서 받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경환 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약·확정 2022.04.08. 점유 2022.04.29. 전입 2022.05.03. 배당요구 2024.04.25. | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 90,925,958원 |
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세 이상
같은 단지의 전용 19.51~20.52㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균 98,041,666원에는 2023년 110,000,000원~125,000,000원의 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 79,750,000원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 가격 추세 -25.6%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 20.52㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 20.52㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 19.51㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 20.52㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 19.51㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2024.04 | 20.52㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.10 | 19.51㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 19.51㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 3 | 119,500,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 79,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 98,041,666원 |
현재 실질취득액 110,756,958원은 최근 12개월 평균보다 31,006,958원 높고, 최신 실거래보다 40,756,958원 높습니다. 최근 평균의 138.9%, 최신 거래의 158.2%이므로 최저가가 감정가의 16.8%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실질취득 기준으로는 오히려 최근 시세를 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 3.8% 추정) | - | 756,958원 |
| 1. 임차인 박경환 보증금 | 110,000,000원 | 19,074,042원 |
| 2. 농협은행 근저당권 1번 | 81,120,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행 근저당권 2번 | 81,120,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 박경환 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 19,074,042원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 90,925,958원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 농협은행 근저당권 2건은 예상배당 항목에 0원으로 표시되어 있으나 등기부상 2020.12.18. 말소 기록이 있으므로 배당요구 채권현황과 등기 원본을 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 17% | 19,831,000원 | 90,925,958원 | 110,756,958원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 13,881,700원 | 96,768,171원 | 110,649,871원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 9,717,190원 | 100,857,719원 | 110,574,909원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 토지는 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 세종시 나성동 인사혁신처 남측 인근으로, 아파트단지·도시형생활주택·근린생활시설·편익시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 516호이며, 위생·급배수·소화전·화재경보기·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당하며 남서측 광대로와 북측·북동측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적 이용상황과 건축물대장 도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 156세대 규모의 도시형생활주택으로 최근 거래가격이 25.6% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가 19,831,000원이 아니라 현재 인수액을 합친 110,756,958원을 매입원가의 출발점으로 보세요.
- 임대차 실체 확인. 박경환의 임대차계약서, 보증금 110,000,000원 지급내역, 실제 점유와 전입·확정일자 자료를 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 신청채권의 발생 원인과 임차보증금 채권의 중복 여부를 원본 기록에서 확인하세요.
- 미배당 잔액 재산정. 실제 낙찰가, 집행비용, 당해세와 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 말소 근저당 대조. 농협은행 근저당 2건은 2020.12.18. 말소 기록이 있으므로 최신 등기부와 배당요구 채권현황을 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 구조, 누수, 설비 상태와 수리비를 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리사무소와 법원 서류에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.15.이므로 매각 결과, 변경·연기 여부와 현재 사건 진행 상태를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “1,983만원짜리 경매가 아니다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 16.8%라는 할인율도 아닙니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 예상 미배당액 90,925,958원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 따라서 실질취득액은 110,756,958원으로 보증금 부근에 고정됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 79,750,000원, 최신 거래는 70,000,000원이며 최근 가격 흐름도 25.6% 하락했습니다. 실질취득액은 최근 평균의 138.9%로, 다회 유찰과 낮은 최저가에도 불구하고 가격 경쟁력이 없습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계 확인 문제, 내부 미확인, 낮은 경매 환금성이 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세보다 높은 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.
