서울중앙지방법원 2025타경103329. 관악구 신림동 베네스트 5층 501호, 전용 27.2㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김영덕은 2021.04.16. 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김성준은 그보다 앞선 2021.03.23. 주민등록·점유를 갖췄습니다. 말소기준은 2022.01.12. 서민금융진흥원 가압류이므로 김성준의 전입은 말소기준보다 앞서 원래 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 김성준)가 2026.06.26. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성준의 보증금 187,000,000원에 관한 인수는 실질적으로 0원으로 분석합니다. 이 확약은 김성준 관련 권리에만 적용되므로, 확약 밖의 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 인수위험은 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 630-3 베네스트 5층 501호 · 도로명 서울특별시 관악구 난곡로34길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.2㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김영덕 (2021.04.16. 거래가 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
| 구분 | 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김성준 | 187,000,000원 | 2021.03.23 / 2021.03.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 양도·승계 |
| 보증기관 중복신고 | 시보증 | 187,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 김성준 승계 |
실제 임차인은 1명, 김성준입니다. ‘시보증’ 신고는 김성준 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고로, 별도의 보증금 187,000,000원을 추가 합산하면 안 됩니다. 김성준은 전입 2021.03.23., 확정일자 2021.03.10.으로 말소기준 2022.01.12.보다 앞서며, 2023.04.14. 임차권등기까지 마쳤습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 현재 가격이 문제
베네스트는 10세대 규모이고, 전용 27.2㎡에 맞는 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 186,666,666원, 최신 거래는 2022.09의 210,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 120%로, 최근 평균은 물론 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 27.2㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 27.2㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 27.2㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.2㎡ | 3건 | 186,666,666원 |
제공된 실거래 범위는 175,000,000원~210,000,000원이고, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 224,000,000원은 이 범위의 최고 거래보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 여부만 보고 “싸다”고 판단할 수 없고, 현재 회차에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,275,292원 | 7,275,292원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 37,040,228원 | 25,788,708원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,945,396원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 김성준 보증금 187,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 총 청구액 238,260,916원 중 채권자 배당액은 33,064,000원이며, 미배당액은 205,196,916원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강중학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트가 섞인 주거지대이며, 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 신대방역(2호선)은 원거리에 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2012.06.15.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 공동주택 건부지이며 북측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택이고 전용 27.2㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 최신 확인 거래는 2022.09로, 가격 판단 시 실거래 표본의 수와 시점을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 김성준 1명이며 ‘시보증’의 187,000,000원은 김성준 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 224,000,000원은 최근 12개월 평균 186,666,666원의 120%이고 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 김성준 관련 확약은 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 실질비용 구분. 확약이 없다는 단순 룰 계산에서는 3회 유찰 시 11,108,800원, 4회 유찰 시 46,447,040원의 인수액이 생기지만, 이번 확약을 반영하면 김성준 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 소규모 다세대 시세 확인. 10세대 건물이고 비교 실거래는 3건이므로, 동일 건물뿐 아니라 입찰 직전 유사 면적·위치의 실제 거래를 원본 기준으로 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건의 핵심은 “대항력 임차인 존재”와 “실질 인수”를 분리해서 보는 것입니다. 김성준은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 맞고 보증금도 187,000,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 186,666,666원의 120%이고 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이미 2회 유찰된 다세대주택이고 비교 가능한 동일면적 거래도 3건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격에서는 투자 매력도가 낮은 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 일관됩니다. 권리는 해소, 가격은 보류.
