* 인수 0원 및 실질취득 기준액은 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서가 유효하고 해당 임차권에 그대로 적용·이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 46,447,040원이며, 낙찰가와 합산한 취득 기준액은 189,807,040원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.
서울중앙지방법원 2025타경103329. 서울 관악구 신림동 난곡로34길 46에 자리한 베네스트 5층 501호입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 다세대주택이며, 사용승인일은 2012.06.15.입니다. 감정가 224,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 143,360,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 숫자만으로 판단하면 안 되는 경매입니다. 선순위 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 확약서가 매수인의 실제 부담을 결정하기 때문입니다.
핵심은 원래의 법률상 인수 구조와 확약 이후의 실질 부담을 구분하는 것입니다. 김성준의 전입·점유개시일은 2021.03.23.이고, 확정일자는 2021.03.10.입니다. 최초 말소기준권리인 2022.01.12. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따른 보증금 미배당 인수 위험을 고려해야 합니다. 다만 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 김성준의 보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약을 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 630-3 베네스트 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로34길 46 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 · 지상 6층 중 5층 |
| 실거래 비교 면적 | 27.2㎡ (동일 면적 거래 비교) |
| 건물 규모 | 총 10세대 · 사용승인 2012.06.15. |
| 소유자 | 김영덕 (2021.04.16. 매매, 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,360,000원 (4회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 187,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.12. 서민금융진흥원 가압류 · 청구금액 7,275,292원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 김성준 · 보증금 187,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.26. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
등기상 현재 권리분석의 출발점은 2022.01.12. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 국민은행과 서울보증보험의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정된 근저당권과 전세권들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
반면 김성준의 임대차는 가압류보다 앞선 2021.03.23. 전입·점유개시를 기초로 합니다. 임차권등기가 2023.04.14.에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 선순위 대항력 문제를 무시해서는 안 됩니다. 확약이 없었다면 보증금 부족분이 인수 위험으로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 포기 확약이 있다
실제 임차인은 김성준 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 양도·승계 관계에 있는 주체로 나타나며 별도의 두 번째 임차인으로 세지 않습니다. 김성준 보증금 187,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 187,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김성준 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.03.23. 확정 2021.03.10. 등기 2023.04.14. |
187,000,000원 |
원래 있음 포기 확약 |
있음 배당요구 |
주택도시보증공사 인수 실질 0원* |
확약 적용 시: 같은 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가하고, 취득 기준액은 143,360,000원입니다.
확약은 해당 임차보증금에 관한 것이므로, 그 밖의 별도 인수권리가 확인된다면 해당 권리의 부담은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 170,000,000원, 추세는 하락
베네스트 동일 면적 27.2㎡의 실거래 기록입니다. 전체 거래 평균은 182,500,000원이지만, 과거 2022년 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격을 평가할 때는 2026.10. 최신 거래 170,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 27.2㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.09 | 27.2㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 27.2㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 27.2㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.2㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 27.2㎡ | 4건 | 182,500,000원 |
확약이 적용되어 실제 취득 기준액이 143,360,000원이라면 최신 실거래 170,000,000원의 84.3% 수준입니다. 차액은 26,640,000원으로, 일단 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 이 한 건을 안정적인 시장가격으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
현재 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 예상 배당입니다. 매각대금에서 집행비용을 우선 공제한 뒤 임차보증금 우선변제에 배당되는 구조입니다. 아래 미배당액은 확약을 적용하기 전의 배당 계산상 금액이며, 실제 매수인 부담과는 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,807,040원 |
| 1. 김성준 임차보증금(우선변제) | 187,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 7,275,292원 | 0원 |
| 3. 국민은행 가압류 | 37,040,228원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 6,945,396원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 채권 | 187,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 2,807,040원, 임차보증금 우선배당 140,552,960원으로 매각대금 143,360,000원을 모두 배분하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 양도·승계 관계에 있으므로 이를 독립된 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오
이 물건의 특징은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 증가한다는 점입니다. 따라서 대항력이 그대로 유지되는 경우에는 최저가 하락분이 실제 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 합계 | 확약 후 취득 기준액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) 감정가 64% |
143,360,000원 | 46,447,040원 | 189,807,040원 | 143,360,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 51.2% |
114,688,000원 | 74,717,632원 | 189,405,632원 | 114,688,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 40.96% |
91,750,400원 | 97,301,107원 | 189,051,507원 | 91,750,400원 |
* 회차별 확약 전 인수액은 배당 시나리오상 추정값입니다. 확약 전 합계는 최저가와 해당 인수액의 단순 합산입니다. 확약 후 취득 기준액은 보증금 인수 0원을 전제로 하며 별도 취득비용을 포함하지 않습니다. 향후 유찰 여부 및 최저가 변경은 확정된 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 신림동 남강중학교 서측 인근에 위치합니다. 다세대·연립주택·아파트가 혼재한 주거지대로 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 신대방역은 원거리에 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2012.06.15.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차장 설비가 있습니다. 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로 및 토지. 사다리형 완경사지에 위치하며 북측으로 약 8m 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고, 동일 면적 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세 -8.9%를 고려하면 매각 시점의 수요와 거래가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.26. 제출한 확약서의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 문구가 본 물건 및 해당 보증금에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 김성준 명의의 을구 11번 임차권등기에 관하여 확약 주체의 권한, 승계 관계, 말소 동의의 효력과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 김성준과 주택도시보증공사의 관계는 보증금 양도·승계로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 187,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자가 누구인지는 현장에서 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약과 실제 점유 해소는 별개의 문제입니다.
- 가격 기준 설정. 확약 적용 시 현재 취득 기준액은 143,360,000원입니다. 최근 실거래 170,000,000원을 기준으로 비교하되, 가격 하락 추세 -8.9%와 거래 표본 1건을 고려해야 합니다.
- 유찰 이력 분석. 현재 4회 유찰, 단지 경매물건 평균 4.0회 유찰입니다. 추가 유찰의 가능성만을 기대하거나 최저가 하락 자체를 투자 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 공용관리비와 건물 수선 상태, 누수·설비·주차 여건 등을 별도로 조사해야 합니다.
- 공적 규제 확인. 토지이용계획, 허가구역 관련 사항, 건축물대장 및 현행 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·확약서·실거래 내역을 직접 대조하고 매각조건 변경 또는 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만드는 조건”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 143,360,000원만 보고 감정가보다 크게 저렴해졌다고 판단하는 것입니다. 원래 구조에서는 김성준의 선순위 임차보증금 187,000,000원이 배당으로 모두 충당되지 않아 매수인에게 부족분이 넘어갈 수 있습니다. 그 경우 현재 회차의 실질 부담은 189,807,040원으로, 최신 실거래 170,000,000원보다 높습니다.
다만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*이 되고, 현재 회차의 취득 기준액 143,360,000원은 최신 실거래 170,000,000원의 84.3%입니다.
그러나 최근 시세는 -8.9%의 하락 추세이며, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 여기에 10세대 소규모 다세대주택과 4회 유찰 이력까지 고려하면 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 측면은 확약 조건부로 해소 가능하지만, 가격과 환금성의 불확실성은 남아 있습니다. 따라서 종합 평가는 C등급으로, 핵심은 확약의 확실한 적용 여부를 확인하고 하락한 최근 시세를 기준으로 입찰 상한을 판단하는 것입니다.
