서울중앙지방법원 2025타경103329. 신림동 베네스트 5층 501호, 전용 27.2㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인 김성준입니다. 김성준의 전입·점유개시일은 2021.03.23, 확정일자는 2021.03.10이고 임차보증금은 187,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.01.12 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 224,000,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용을 제외하고 임차보증금 187,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 내려다보면 안 되고, 매 회차마다 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 630-3 베네스트 5층 501호 · 도로명 난곡로34길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.2㎡ · 지상 6층 내 5층 501호 |
| 건물정보 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2012.06.15 · 총 10세대 |
| 소유자 | 김영덕 (2021.04.16 매매 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2022.01.12 접수된 서민금융진흥원 가압류 7,275,292원입니다. 이후의 가압류와 2025.07.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 김성준의 대항력은 2021.03.23 전입·점유에서 발생하므로 보증금 미배당 잔액에 대한 인수 가능성은 별도로 남습니다.
2012년과 2014년에 설정된 근저당권, 2014년 손지원 전세권, 2017년 유태복 전세권은 등기부상 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 권리판단의 중심은 이들 과거 권리가 아니라 말소기준보다 빠른 김성준의 임차권입니다.
② 임차인·보증기관 승계 현황
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김성준 | 187,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.03.23 | 우선변제 有 확정일자 2021.03.10 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 보증기관 신고 | 시보증 | 187,000,000원 | 별도 판정 대상 아님 | 대위·승계 신고 | 승계·중복 김성준 보증금과 동일 채권 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 120%
베네스트 전용 27.2㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 거래금액은 175,000,000원에서 210,000,000원이고 평균은 186,666,666원입니다. 최신 거래는 2022.09의 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 27.2㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 27.2㎡ | 4층 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 27.2㎡ | 4층 | 175,000,000원 |
| 평균 | 27.2㎡ | 3건 | 186,666,666원 |
현재 회차의 실질취득액은 최저가 224,000,000원과 인수액 0원을 합한 224,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 186,666,666원의 120.0%이며, 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,275,292원 | 7,275,292원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 | 37,040,228원 | 25,788,708원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,945,396원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 이후 일반채권의 청구총액은 238,260,916원, 배당액은 33,064,000원, 미배당액은 205,196,916원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총액은 약 1.9억대
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 100% | 224,000,000원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 179,200,000원 | 11,108,800원 | 190,308,800원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 143,360,000원 | 46,447,040원 | 189,807,040원 |
2회 유찰 시 최저가 179,200,000원만 보면 최근 평균보다 낮아 보이지만, 보증금 미배당 11,108,800원을 인수하면 실질취득액은 190,308,800원입니다. 3회 유찰 시에도 최저가 143,360,000원에 인수액 46,447,040원이 더해져 실질취득액은 189,807,040원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 6층 내 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차장 설비가 돼 있습니다.
- 입지. 남강중학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설, 각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 신대방역은 원거리에 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 사다리형 완경사지의 공동주택 건부지로, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 166.0㎡, 공시지가는 3,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 3건입니다. 매도가격 판단 시 거래 표본 부족과 실거래 시점을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰가에 김성준 보증금의 예상 미배당 인수액을 반드시 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 현재 인수액 재검증. 배당가정상 인수액은 0원이지만, 실제 당해세 등 선순위 배당항목이 생기면 임차보증금 미배당 잔액이 발생할 수 있습니다.
- 중복 합산 금지. 시보증의 187,000,000원은 김성준 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 김성준은 확정일자와 배당요구가 확인되지만, 최종 배당표와 채권승계 관계를 원본 기록에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 120.0%입니다. 낮은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 실거래 평균·최신 거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유관계, 열쇠 인도, 퇴거 완료 여부를 현장과 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 물건은 현재 회차에서 임차보증금 187,000,000원이 전액 배당된다는 가정 아래 인수액이 0원입니다. 그렇다고 안전한 가격은 아닙니다. 실질취득액 224,000,000원은 최근 12개월 평균 186,666,666원의 120.0%이고 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다.
더 유찰되더라도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득액은 190,308,800원, 3회 유찰 시 189,807,040원으로 계산돼 모두 최근 실거래 평균보다 높습니다. 낙찰가가 내려가면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 부담을 떠받치기 때문입니다. 현 회차는 가격 부적합, 추가 유찰도 최저가만으로 판단 금지. 이 사건의 승부처는 권리의 말소 여부가 아니라, 최종 배당액과 인수액을 합산한 실질취득가입니다.