확약 반영 시 인수 0원*, 실질취득은 최근 시세의 84.2% — 대전 라온팰리스 304호

대전지방법원 2024타경117341. 유성구 봉명동 라온팰리스 제1동 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 29.968㎡이고, 2019.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 물건입니다.

이 사건은 최저가가 낮아 보이는 것보다 임차보증금의 승계 여부가 먼저입니다. 김대은은 2021.08.20 확정일자를 받고 2021.08.31 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.10.05 신순옥 근저당보다 앞서므로 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.06 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 김대은 보증금 청구에 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면, 배당 부족분 34,851,400원은 매수인이 승계하지 않아 실질 인수액이 0원이 됩니다. 확약은 이 보증금 청구에 한정되는 조치이므로 현장 점유관계나 별도의 권리자가 확인될 경우에는 독립적인 재검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차 후 확약 제출

말소기준은 2022.10.05 설정된 신순옥 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김대은의 임대차계약·전입·점유·확정일자는 근저당보다 앞서므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 승계 위험이 사라지는 구조는 아닙니다. 대항력 포기 확약이 승계 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서의 원본, 법원 기록 반영 여부, 대상 보증금과 적용 범위를 입찰 전 확인하는 것을 전제로 합니다. 확약은 김대은 보증금 청구에 관한 판단이며 다른 점유자나 별도 권리까지 포괄하는 것으로 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세

라온팰리스는 80세대, 2019.10.25 준공 물건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 12건 평균 119,625,000원보다 최근 12개월 6건 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선했습니다.

확약을 반영한 실질취득 97,300,000원은 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다도 낮아 현재 가격만 보면 시세 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래 구간보다 6.7% 낮아진 하락 추세입니다. 과거 최고가 145,500,000원이나 전체 평균만 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

배당계산상 김대은 보증금 미배당액은 34,851,400원입니다. 그러나 2026.05.06 대항력 포기 확약을 유효하게 반영하면 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 근저당권자 신순옥과 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 가정가격에서 별도 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계룡스파텔 북측 인근으로 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 2019.10.25 사용승인됐으며, 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역에 포함되며 중로1류에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택 이용이 함께 표시되므로 건축물대장상 용도와 금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 80세대의 전용 29.968㎡ 소형 물건이며, 최근 거래는 이어졌지만 경매 반복 유찰과 가격 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.06 제출 문서의 대상 임차인, 보증금, 대항력 포기 범위와 조건을 매각기록에서 직접 확인하세요.
• 매각물건명세서 문구 확인. 김대은 보증금 미배당분의 매수인 인수 여부가 최종 명세서에 어떻게 기재됐는지 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 김대은 1명이지만, 현재 출입·점유자와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 용도와 대출 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택 이용이 함께 나타나므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 담보대출 취급 기준을 확인하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균 119,625,000원보다 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 반복 유찰 원인 조사. 10회 유찰과 단지 평균 6.3회 유찰의 원인이 권리, 점유, 용도, 관리상태, 대출 제한 중 어디에 있는지 현장과 법원 기록으로 확인하세요.
• 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 기타 집행비용은 관리주체와 관할기관을 통해 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든다”

이 물건은 원래 구조만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커, 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가에서는 34,851,400원이 미배당되고, 확약이 없다면 최저가 97,300,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.05.06 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 97,300,000원으로 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 가격 여유는 분명하지만, 10회 유찰과 최근 -6.7% 하락 추세, 용도 표시 확인 부담을 감안하면 무조건적인 저가 매수형은 아닙니다. 확약 원본 확인은 합격 조건, 반복 유찰 원인 확인은 가격 조건입니다.