서울남부지방법원 2025타경743. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속한 호서대벤처타워 제9층 제905호입니다. 공부상 용도는 지원시설이고, 감정평가 당시 내부는 폐문으로 확인하지 못했습니다. 현 소유자 한성유엘산업주식회사는 2024.03.19. 매매를 원인으로 2024.03.20. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 1,280,000,000원입니다. 이후 2024.05.27. 금천남부새마을금고가 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 금천구 압류, 중소기업은행·기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 일반적인 후순위 권리보다 더 중요한 예외가 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 감정평가서는 해당 등기가 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 판단했지만, 법적으로 인수된다는 사실 자체는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319 호서대벤처타워 제9층 제905호 · 서울특별시 금천구 가산디지털1로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 공부상 지원시설 · 지하2층/지상13층 중 제9층 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 (2024.03.19. 매매 · 거래가액 1,280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 761,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2024.05.27. 금천남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 금천남부새마을금고 / 949,690,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 내부 역시 폐문으로 확인하지 못했습니다. 등기부에는 주식회사야마젠코리아의 전세금 50,000,000원 전세권이 2025.06.26. 설정됐다가 2025.07.09. 말소된 이력이 있습니다. 현재 등기상 전세권은 남아 있지 않습니다.
② 가격 점검 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 761,600,000원으로 감정가 1,190,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 현재 가격을 직접 대조할 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
참고할 수 있는 등기상 거래 이력은 현 소유자가 2024.03.19. 매매한 1,280,000,000원입니다. 그러나 이는 현 시점의 최근 시장 실거래 평균이 아니라 해당 호실의 과거 취득가액이므로, 현재 최저가의 가격 메리트를 확정하는 시세 자료로 대체할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 761,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,016,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 금천남부새마을금고 | 1,140,000,000원 | 751,584,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 64,103,973원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신고 채권 합계 1,969,957,932원 중 751,584,000원이 배당되고, 미배당액은 1,218,373,932원입니다. 신청채권자 금천남부새마을금고의 청구액 949,690,020원도 전액 충족되지 않습니다. 금전으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 별도등기 토지 지상권은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속하며 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울두산초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 독산역 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 지원시설입니다. 감정평가 당시 내부는 폐문으로 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층/지상13층 건물이며 사용승인일은 2008.10.07.입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지로 아파트형공장·지원시설 부지로 이용 중이며 남서측으로 폭 20미터 정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 지상권 설정 별도등기가 있습니다. 감정평가서는 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 판단했지만, 매각물건명세서상 해당 지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 2008.10.08. 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권의 구체적 내용과 현재 효력을 원본에서 직접 대조해야 합니다.
- 64% 할인 착시 경계. 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 현재 가격과 비교할 최근 실거래 근거를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 내부도 폐문이었습니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 말소된 전세권 확인. 주식회사야마젠코리아의 전세금 50,000,000원 전세권은 2025.07.09. 말소됐습니다. 현재 점유관계가 이 과거 전세권과 별개인지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 지상권 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 761,600,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 뒤의 압류·가압류는 소멸하고 확인된 임차인도 없다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 결정적인 예외가 있습니다. 대지권의 목적인 토지 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
감정평가사가 그 영향이 없거나 미미하다고 판단했다는 점은 긍정적인 참고사항이지만, 그것이 권리 인수 사실을 없애지는 않습니다. 더구나 감정 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았으며, 현재 최저가를 직접 검증할 최근 시장 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰폭은 크지만, 인수 지상권과 점유·가격 검증이 선행돼야 하는 지원시설”입니다. 가격 할인율만 보고 접근하기보다는 지상권 원문과 실제 점유상태를 먼저 확인하는 것이 우선입니다.
