서울남부지방법원 2025타경743. 서울 금천구 가산동 319번지 호서대벤처타워 제9층 제905호입니다. 경매 분류는 대지로 표시되어 있고, 감정평가서상 공부 용도는 지원시설입니다. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속하는 지식산업센터 계열의 집합건물로, 일반적인 주거용 부동산과는 입찰 접근을 달리해야 합니다.

현재 소유자는 한성유엘산업주식회사입니다. 2024년 3월 20일 거래가액 12억 8,000만원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 5월 27일 금천남부새마을금고가 채권최고액 11억 4,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 금천구 압류, 중소기업은행 가압류, 기술보증기금 가압류 등이 발생하면서 경매로 이어졌습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 27일 금천남부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 별도등기인 토지 지상권은 이와 별개입니다. 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수를 안내하고 있으므로, 후순위 권리들이 소멸한다는 사실만으로 권리분석이 끝나는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 등기와 토지 별도등기를 분리해서 봐야 한다

말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 금천구 압류, 중소기업은행 가압류 2건, 기술보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리이므로 해당 채권액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

전세권도 별도로 확인해야 합니다. 2010년 1월 4일 설정된 주식회사야마젠코리아의 전세권(전세금 50,000,000원)은 2025년 5월 2일 말소되었습니다. 이후 2025년 6월 26일 동일한 회사 명의로 전세금 50,000,000원의 전세권이 다시 설정되었으나, 2025년 7월 9일 말소되었습니다. 따라서 이 두 전세권을 현재 존속하는 인수 전세권으로 보기는 어렵습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상, 내부 폐문으로 확인하지 못함이라고 기재되어 있습니다. 등기상 전세권 말소와 실제 점유·임대차관계는 별개의 문제입니다. 실제 점유자, 보증금, 대항력 및 인도 가능 여부는 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 확인을 통해 별도로 판단해야 합니다.

② 최저가와 유찰 시나리오 — 감정가 대비 41%가 실질적인 할인은 아니다

현재 최저매각가는 487,424,000원으로 감정가 1,190,000,000원의 약 40.96%입니다. 네 차례 유찰되면서 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비교입니다. 인수 지상권의 경제적 부담이 반영된 실질취득가를 의미하지 않습니다.

유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지는 구조입니다. 하지만 채권자의 미배당액이 증가한다고 매수인이 그 미배당 채권을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 인수 여부를 따로 판단해야 하는 핵심은 토지 지상권입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 487,424,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 1,140,000,000원을 기준으로 계산한 가정입니다. 신청채권자의 청구액은 949,690,020원으로 표시되어 있으므로 실제 피담보채권 잔액과 이자·비용은 별도 확인해야 합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용제한·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속해 있으며, 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울두산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 독산역과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하2층·지상13층 건물로, 사용승인일은 2008.10.07입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 공부상 용도. 지원시설입니다. 내부는 폐문으로 확인하지 못했으므로 실제 내부 이용상태, 시설 수준, 임대 현황을 확인할 필요가 있습니다.
• 산업시설구역. 토지이용계획상 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있다는 매각물건명세서상 안내가 있습니다. 낙찰 후 원하는 용도로 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 도시계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 중로1류 접합 및 일단의공업용지조성사업지역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 관련 제한도 함께 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재되어 있으므로 실제 거래 시점의 지정 범위와 해당 물건·거래유형에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 산업단지 내 지원시설이라는 점이 중요합니다. 지상권 인수와 산업시설구역의 사용제한 여부에 따라 이용 가능한 매수자와 활용 범위가 달라질 수 있어 단순히 최저가율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권(2008.10.08.)의 설정계약, 권리자, 목적, 범위, 존속 여부 및 현재 효력을 확인하세요. 매각물건명세서에 매수인 인수라고 명시되어 있으므로 가장 먼저 확인할 사항입니다.
• 별도등기와 감정평가 대조. 감정평가서가 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 본 이유와, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시한 법률적 근거를 대조하세요. 두 판단을 동일한 의미로 취급하면 안 됩니다.
• 실질취득가 계산. 최저매각가 487,424,000원만으로 응찰가를 정하지 마세요. 지상권 인수로 발생할 수 있는 비용·의무를 확인하고 취득세, 명도비용, 관리비 등 취득 부대비용을 더해 총투입액을 산정해야 합니다.
• 산업시설구역 입주 가능성. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 지원시설의 허용 용도와 입주 가능 주체, 사업범위 및 행위 제한을 관계 기관에 확인하세요. 원하는 업종이나 사용목적이 허용되지 않는다면 입찰을 재검토해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차. 등기상 기존 전세권은 말소되었지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부는 폐문 상태입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 근저당 실제 채권액. 금천남부새마을금고 근저당 채권최고액은 1,140,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 949,690,020원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 계산하므로 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 현재 최저가가 감정가의 40.96%라는 점만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 추가 유찰 시나리오 역시 지상권 부담과 실제 이용 가능성을 해결해 주지 않습니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 당해세 및 배당에서 반영되지 않은 항목도 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 함께 검토하세요. 특히 별도등기인 지상권은 원본 확인을 생략하면 안 됩니다.

맺으며 — “최저가 41%”보다 중요한 것은 인수 지상권이다

이 물건은 네 차례 유찰되어 감정가의 40.96%까지 최저가가 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 말소기준권리 이후의 가압류나 압류가 아닙니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

진짜 쟁점은 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서의 명시입니다. 감정평가서는 해당 지상권의 영향이 없거나 미미하다고 판단한 취지를 기재했지만, 이는 매수인 인수 자체가 없다는 뜻이 아닙니다. 지상권의 구체적인 권리관계와 부담액을 확인하지 않고는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

여기에 산업시설구역에 따른 사업범위·행위 제한 가능성, 내부 폐문, 임대관계 미상이라는 변수도 남아 있습니다. 지원시설이라는 공부상 용도와 실제 이용 가능성을 확인하지 않은 상태에서 단순히 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

권리분석의 결론은 명확합니다. 후순위 압류·가압류는 소멸하지만 토지 지상권은 인수합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 대상이 아니라, 지상권의 내용과 경제적 부담, 산업시설구역의 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 지상권과 사용제한이 해소되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.