서울중앙지방법원 2025타경103519. 봉천동 팰리스타운 2층 201호, 전용 33.32㎡의 다세대주택입니다. 2014.09.02. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물이며 총 16세대로 파악됩니다. 현재 소유자는 김의태로, 2020.08.31. 매매를 원인으로 2020.09.01. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 252,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 64%”가 아닙니다. 양혜정은 2020.08.31. 전입·점유하고 2020.08.05. 확정일자를 받아 2022.09.16. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 252,000,000원은 현재 최저가 170,880,000원보다 커, 확약이 없다면 룰상 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 구조입니다. 하지만 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26.자 확약으로 이 부분의 실질 인수위험이 해소된 점이 권리분석의 가장 중요한 반전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-198 팰리스타운 2층 201호 · 국회단지16길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.32㎡ · 제2층 제201호 |
| 건물 | 2014.09.02. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 |
| 소유자 | 김의태 · 2020.08.31. 매매 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (3회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 있다
확약은 양혜정의 주택임차권 승계 관계에 적용됩니다. 별도 점유자인 김정수는 2023.05.22. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 양혜정의 주된 인수위험이 해소됐다는 사실과 김정수 관련 사실확인 필요성은 구분해서 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양혜정 | 2020.08.31. | 2020.08.05. | 252,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김정수 | 2023.05.22. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 확약 적용 밖 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 양혜정과 김정수 2명입니다. 주택도시보증공사는 양혜정 주택임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 ‘실질취득 170,880,000원’
동일면적 33.32㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.04. 1층이 253,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 253,000,000원입니다. 현재 최저가 170,880,000원은 이 거래가의 67.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 33.32㎡ | 1 | 253,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.32㎡ | 1건 | 253,000,000원 |
여기서는 확약 반영 후 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 170,880,000원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 252,000,000원을 그대로 인수하는 일반적인 인수형 사건과 달리, 시세 비교의 기준을 170,880,000원으로 잡을 수 있습니다. 다만 거래 표본이 단 1건뿐이고 해당 거래는 1층, 경매물건은 2층이므로 67.5% 수치 하나만으로 개별 호가치가 확정되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 양혜정 보증금 | 252,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 8,116,019원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 확약을 적용하지 않은 룰상 계산으로 양혜정 미배당액 84,312,320원이 남습니다. 그러나 2026.06.26.자 확약에 따라 양혜정 주택임차권 승계 관계에서 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근. 다세대주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,228,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있고 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서의 당사자·대상 임차권·대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 양혜정과 HUG 관계 확인. 실제 임차인은 양혜정이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 구조입니다. 동일 보증금을 별도 임차보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
- 김정수 점유관계 확인. 2023.05.22. 전입자는 대항력이 없지만 보증금과 계약조건이 확인되지 않았으므로 현황조사·명세서와 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.04. 253,000,000원 1건뿐입니다. 한 건의 거래가를 곧바로 확정 시세로 보지 말고 실제 매물·층·상태 차이를 함께 확인하세요.
- 3회 유찰 사유 확인. 가격 할인 외에 다세대 환금성, 점유관계, 권리 복잡성 등이 응찰 저조에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “84,312,320원 인수형”에서 “실질 0원”으로 바뀐 사건
표면만 보면 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 170,880,000원이어서, 미배당 84,312,320원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 제공된 배당 시뮬레이션도 그렇게 계산돼 있습니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 이 구조를 바꿉니다. 양혜정 주택임차권 승계 관계에서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 양혜정 관련 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 170,880,000원입니다.
가격만 보면 최근 동일면적 거래 253,000,000원의 67.5%여서 할인 폭이 큽니다. 다만 비교 거래가 단 1건이고, 이미 3회 유찰된 16세대 다세대주택이며 김정수의 보증금 등 일부 점유 조건도 확인이 필요합니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 피해야 한다”도, “64%까지 내려왔으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약의 법적 적용 범위를 원본으로 확인하고, 확약 밖 점유관계와 실제 환금성을 함께 검증하는 것이 마지막 관문입니다.
