서울중앙지방법원 2025타경103519. 관악구 봉천동 팰리스타운 2층 201호, 전용 33.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김의태는 2020년 8월 31일 매매를 원인으로 거래가액 252,000,000원에 취득했고, 2020년 9월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 252,000,000원을 청구해 진행한 강제경매입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 오래된 근저당입니다. 영동농업협동조합의 채권최고액 129,600,000원 근저당은 2014년 12월 22일 말소됐고, 우리은행의 66,000,000원·38,500,000원 근저당도 2020년 8월 31일 모두 말소됐습니다. 따라서 이 세 근저당을 현재 남아 있는 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2022년 9월 16일 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 국회단지16길 18, 팰리스타운 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.32㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.09.02 · 16세대 |
| 소유자 | 김의태 (2020.08.31. 매매 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (감정가의 100% · 1회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행 | 2026.07.27 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 이미 말소
② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
확인되는 실제 임차인은 양혜정·김정수 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 양혜정의 주택임차권을 승계한 보증기관이므로 임차인 수나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양혜정 | 2020.08.31 · 전유부분 전부 확정일자 2020.08.05 | 252,000,000원 | 원래 대항력 있음 확약으로 포기* | 있음 배당요구 2022.10.21 | 주택도시보증공사 승계 | 확약 반영 시 매수인 인수 실질 0원* |
| 김정수 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 | 대항력 인수는 없으나 보증금·점유관계 확인 필요 |
③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없으면 인수가 증가
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 267,000,000원 | 0원 | 0원* | 267,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 213,600,000원 | 42,190,400원 | 0원* | 213,600,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,880,000원 | 84,312,320원 | 0원* | 170,880,000원 |
* 확약이 없다면 양혜정 보증금 252,000,000원 중 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 다만 2026.06.26.자 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권 포기를 명시하므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 이상
동일 면적 33.32㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 4월 1층 253,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 253,000,000원이며, 현재 최저가 267,000,000원은 이보다 14,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.04 | 33.32㎡ | 1층 | 253,000,000원 | 105.5% |
현재 실질취득액도 확약 반영 시 267,000,000원이므로 시세 비교 기준은 동일합니다. 최근 거래의 105.5%에 해당해 현재 회차를 두고 ‘최근 시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 표본도 1건뿐이어서 층·향·내부 상태를 반영한 추가 거래 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 양혜정 보증금 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 영동농업협동조합 근저당 | 129,600,000원 | 10,462,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 66,000,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 38,500,000원 | 0원 |
| 5. 예스자산대부 가압류 | 8,116,019원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 서울관광고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 162.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모 다세대이고 확인된 최근 거래가 1건뿐이어서 아파트 대단지보다 가격 검증과 매도기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 주체, 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 필요한 서류를 제공하는지 확인하세요.
- 김정수 점유 확인. 보증금·계약기간·실제 점유·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 일정과 비용에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 말소된 근저당 재검증. 배당 시뮬레이션에 포함된 영동농업협동조합·우리은행 근저당은 등기상 말소 기록이 있으므로 현재 채권으로 계산하지 말고 원본을 대조하세요.
- 회차·가격 확인. 1회 유찰로 표시되지만 최저가가 감정가와 동일한 267,000,000원입니다. 매각공고의 회차와 최저매각가격을 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 거래보다 14,000,000원 높습니다. 내부 상태와 층 차이를 확인하기 전에는 최근 거래 이상을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경보호구역 등 적용 범위를 관계기관 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 양혜정의 대항력 보증금 252,000,000원은 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약으로 매수인 인수 실질 0원*으로 정리됩니다. 과거 근저당도 후속 말소등기가 있어 현재 인수권리로 합산할 수 없습니다.
그러나 권리가 정리됐다고 현재 가격이 싼 것은 아닙니다. 최저가이자 실질취득액 267,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 253,000,000원의 105.5%입니다. 게다가 비교 거래는 1건뿐이고 김정수의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격과 문서 정합성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.