현재 회차는 시세 아래지만, 대항력 임차보증금 2.5억이 가격 하방을 막는다 — 역삼 현대휴먼터치빌 1408호

서울중앙지방법원 2025타경103536. 강남구 역삼동 현대휴먼터치빌 전용 35.88㎡, 18층 건물 중 14층 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.09.06. 설정된 주식회사예가람저축은행의 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤의 한진 가압류 130,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최승해는 2022.08.18. 전입·점유해 말소기준일보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.

현재 최저가 257,600,000원에서는 집행비용 4,406,400원을 차감해도 임차보증금 250,000,000원을 전액 배당할 수 있는 계산이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되는 경우입니다. 임차인 배당액이 줄면 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 “인수 0원 확정형”이 아니라, 배당재원과 조세채권을 확인해야 하는 조건부 인수 0원형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권이지만 대항력은 선순위

등기부에는 과거 교보생명보험주식회사 근저당, 오승희 전세권, 삼성에스디에스주식회사 전세권과 여러 근저당 설정 이력이 있으나 각 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022.08.18. 전입·점유한 임차인과 2022.09.06. 설정된 말소기준 근저당의 선후관계입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액은 매수인이 부담합니다.

② 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다

현재 회차에서는 최저가가 임차보증금보다 높아 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰부터는 낙찰가가 보증금보다 낮아지고, 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 이때 가격 판단은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래가의 85.9%

현대휴먼터치빌 동일 면적 35.88㎡의 확인된 실거래 4건은 모두 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가도 각각 300,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 0.0%로 보합입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균에 기대지 않더라도 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 동일합니다.

현재 실질취득액 257,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 300,000,000원의 85.9%입니다. 가격만 보면 1회 유찰 상태에서 최근 거래가보다 낮습니다. 다만 2회·3회 유찰 시 실질취득액도 각각 253,685,120원과 253,108,096원으로, 현재 회차와 비교해 크게 내려가지 않습니다. 이 물건은 추가 유찰보다 현재 회차의 임차보증금 전액 배당 가능성을 확인하는 것이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원·당해세 미차감 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 배당재원으로 임차보증금 250,000,000원을 전액 변제할 수 있어 예상 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당해 우선 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 ‘언주역’ 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 언주역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·가스·난방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물로 사용승인일은 1999.06.19.이며, 대상 호수는 14층입니다.
• 도로. 동측 약 30미터 도로와 북측·서측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 평지이며 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 23,220,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 4건이 모두 300,000,000원이고 최근 추세도 0.0%로 보합이지만, 확인된 거래 표본은 4건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력 3건과 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 임차인보다 먼저 차감될 금액을 계산하세요.
• 임차인 배당액 확인. 매각대금에서 집행비용과 우선 조세를 차감한 뒤 최승해에게 실제로 배당될 금액을 확인하세요. 보증금 미배당액이 곧 매수인 인수액입니다.
• 실질취득으로 입찰가 결정. 추가 유찰 시 최저가만 낮아지고 인수액은 증가합니다. 2회 유찰 시 253,685,120원, 3회 유찰 시 253,108,096원을 기준으로 비교하세요.
• 임차권등기 말소·점유 확인. 보증금 전액 배당 여부, 임차권등기 말소 절차와 현재 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서에서 대조하세요.
• 과거 권리 말소 확인. 교보생명보험주식회사 근저당, 오승희·삼성에스디에스주식회사 전세권 및 과거 근저당의 말소등기가 최신 등기부에도 유지되는지 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 대상 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되므로 취득 목적과 적용 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·조세채권 자료를 기준으로 최종 인수액을 다시 산정하세요.

맺으며 — “현재 가격은 낮지만, 인수 0원은 조건부다”

현재 실질취득액 257,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 300,000,000원의 85.9%로, 가격만 보면 시세 아래입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인 최승해의 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는지입니다. 현재 계산에서는 인수액이 0원이지만, 당해세가 선순위로 차감되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

추가 유찰도 결정적인 가격 메리트를 만들지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 253,685,120원, 3회 유찰 시에도 253,108,096원으로 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 조건부입니다. 임차인 전액 배당과 당해세 부재를 확인할 수 있을 때만 현재의 85.9% 가격 차이가 실제 안전마진으로 남습니다.