130,683,000원
대전지방법원 2024타경118269. 세종시 어진동 세종비지니스센터 1층 에이115호 근린시설입니다. 소유자는 세종시민개발주식회사이며, 2016년 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤 2017년 신탁재산이 다시 소유자에게 귀속됐습니다. 같은 날 조치원농업협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 대림산업주식회사의 채권최고액 264,000,000원 근저당, 세금 압류, 세종비지니스센터 관리단의 238,371,150원 가압류와 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부 밖의 점유관계와 당해세 우선배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 1층 에이115호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 130,683,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.09. 조치원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2017년 조치원농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당은 대림산업주식회사 명의로 설정된 뒤 디엘주식회사로 상호가 변경됐고, 회사분할을 원인으로 디엘이앤씨주식회사에 이전됐습니다.
② 점유관계 — “인수 0원”을 확정하기 전 확인할 사람들
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | 확인되지 않음 | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종원 | 확인되지 않음 | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 박석기와 안종원은 전입일이 말소기준권리인 2017.11.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 보증금 20,000,000원과 전체 점유 사실만 확인됐고 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 130,683,000원으로 감정가 381,000,000원의 34.3%입니다. 유찰이 이어질 경우 제시된 다음 회차 금액은 91,478,100원과 64,034,669원입니다. 다만 본건은 주거용이 아닌 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 별도의 상가 임대료·공실·매매사례 검증 없이 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,629,562원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 468,000,000원 | 128,053,438원 |
| 2. 근저당 · 대림산업주식회사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
본 호 배당 시나리오상 채권총액은 970,371,150원, 배당액은 128,053,438원, 미배당액은 842,317,712원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근으로 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 행정중심복합도시 내 상업지역이며, 동측 인근에 세종호수공원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리에 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 6층 건물이며 공용 위생·급배수설비, 승강기설비와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 북측으로 대로에 접하고 남동·남서·서측으로 중로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로, 현재 점유자의 실제 계약조건과 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 기재된 점유자의 전입일, 확정일자, 임대차계약과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전입·사업자등록 대조. 박석기·안종원 외 점유자와 실제 영업자의 관계, 사업자등록 소재지, 점포 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 세목·법정기일·체납액을 확인해 당해세 차감 가능성을 배당표에 다시 반영하세요.
- 관리단 채권. 세종비지니스센터 관리단의 가압류 238,371,150원과 별도로 본 호의 공용부분 체납관리비 및 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 임대수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 임대료, 공실기간과 근린시설 매매사례를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금·관리비 자료와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유의 실체다
이 물건은 말소기준 이후의 등기 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전체를 점유하는 성명미상 점유자의 보증금 20,000,000원과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 여기에 세금 압류, 관리단 가압류, 3회 유찰된 근린시설이라는 조건까지 겹칩니다.
최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 확인되지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 등기권리는 정리되지만 점유와 비용은 아직 열려 있습니다. 성명미상 점유자의 권리와 당해세·관리비를 확인한 뒤, 실제 임대수익과 상가 매매사례를 기준으로 응찰가를 결정해야 하는 보수적 검토 대상입니다.