의정부지방법원 2024타경5021. 포천시 신북면 신평리 262-1·262-2의 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,117㎡이고, 감정 이용상태는 공장이나 현재는 공실입니다. 감정가 1,338,614,320원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 937,030,000원, 감정가의 70.0%입니다.
권리관계는 오래된 등기 이력이 매우 많아 복잡해 보이지만, 과거 국민은행 근저당과 가압류·압류는 2005년 임의경매 매각 및 후속 해지·해제로 말소됐습니다. 현 소유자 명지산업개발주식회사 취득 이후 설정됐다가 2020.10.08. 해지된 우리은행 근저당들도 현재 권리가 아닙니다. 현재 분석의 기준점은 2020.10.07. 접수된 영중농업협동조합 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 신평리 262-1, 262-2 · 경기도 포천시 신북면 신창길 63 |
| 물건종류 | 공장 및 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 2,117㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 스레이트지붕 단층 공장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 명지산업개발주식회사 (2019.01.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,338,614,320원 / 937,030,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 113,818,613원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 점유·임차 | 공실 · 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.10.07. 영중농업협동조합 근저당권 (채권최고액 1,116,000,000원)입니다. 다음 날 설정된 우리은행 근저당권, 2023년 조현 근저당권, 2024년 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정과 2026년 압류는 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 보증금 승계도 없습니다.
② 가격 판단 — 30% 하락했지만 시세 비교는 불가
최저매각가는 감정가보다 401,584,320원 낮은 937,030,000원으로, 감정가의 70.0%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 공장·토지 실거래 자료가 확인되지 않아, 단순히 “30% 할인됐으니 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 공장 부동산은 토지 형상과 도로 조건, 배출시설 규제, 전력·설비, 층고, 실제 존치 면적, 업종 허용 여부에 따라 가격 편차가 큽니다. 본건은 공실이고 일부 건물은 소재불명이며 공부상 여러 공장 부분이 현황상 하나의 건물로 조사돼, 감정가 할인율보다 현장에서 실제 사용할 수 있는 면적과 철거·보수비가 가격을 좌우합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 937,030,000원 | 925,259,700원 | 6,148,642,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 655,921,000원 | 646,961,790원 | 6,426,940,408원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 459,144,700원 | 452,153,253원 | 6,621,748,945원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 937,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,770,300원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 195,000,000원 | 125,259,700원 |
| 3. 이정희 가압류 | 2,484,460원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 | 5,132,490원 | 0원 |
| 5. 국민은행 근저당권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 국민은행 가압류 | 509,300,000원 | 0원 |
| 7. 기술신용보증기금 가압류 | 255,000,000원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 85,000,000원 | 0원 |
| 9. 한국외환은행 근저당권 | 299,000,000원 | 0원 |
| 10. 한국외환은행 근저당권 | 65,000,000원 | 0원 |
| 11. 한국외환은행 근저당권 | 117,000,000원 | 0원 |
| 12. 우리은행 근저당권 | 648,000,000원 | 0원 |
| 13. 우리은행 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 |
| 14. 우리은행 근저당권 | 117,600,000원 | 0원 |
| 15. 우리은행 근저당권 | 1,147,200,000원 | 0원 |
| 16. 우리은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 17. 영중농업협동조합 근저당권 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 18. 우리은행 근저당권 | 230,400,000원 | 0원 |
| 19. 조현 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 20. 신용보증기금 가압류 | 507,750,000원 | 0원 |
| 21. 중소기업은행 가압류 | 12,035,248원 | 0원 |
| 채권 합계 | 7,073,902,198원 | 925,259,700원 |
| 미배당 합계 | - | 6,148,642,498원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 이력이 다수 존재해 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있습니다. 표는 집행비용과 제시된 채권액을 기준으로 한 산정이며 당해세 등 실제 우선채권에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 공장 용도이나 현재 공실입니다. 공실 공장은 설비 상태와 장기간 미사용에 따른 누수·부식·전기설비 이상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정평가서상 제시외 창고 2개도 포함됩니다.
- 건물 존부. 목록 3 건물 중 기숙사와 화장실 일부는 소재불명으로 조사됐습니다. 공부상 여러 공장 부분은 현황상 1개동입니다.
- 토지 조건. 공장용지 2,117㎡, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 주위환경. 장자일반산업단지 남서측 인근으로 공장·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 추가 제한. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 업종별 입지 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 176,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 말소기준권리 2020.10.07. 영중농업협동조합 근저당권과 과거 말소등기의 유효 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 배당표 교차검증. 예상배당에 포함된 과거 국민은행 근저당권이 2005년 말소 이력과 충돌하므로 실제 배당요구채권인지 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수입니다. 법원 문건과 세무기관 확인을 통해 법정기일·당해세 금액을 확인하세요.
- 현황측량. 소재불명 건물과 현황상 합쳐진 공장동의 위치·면적·경계를 측량으로 확정하세요.
- 건축물대장 대조. 등기 건물, 건축물대장, 감정평가서, 실제 현황이 일치하는지 확인하고 멸실·합동에 필요한 정리 비용을 반영하세요.
- 공실 원인 점검. 단순 미사용인지, 시설 노후·인허가 제한·전력 부족 등 운영상 문제가 있는지 현장과 관할기관에서 확인하세요.
- 규제 확인. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역과 토지거래계약 허가구역이 희망 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 공장 매매사례, 토지가격, 임대료와 철거·보수비를 별도로 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 입찰 직전 점유 변경이나 무단 적치 여부를 다시 확인하세요.
- 집행정지 이력. 2025.02.10. 채무자 겸 소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 현재 절차 상태와 후속 결정문을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 물건은 현장검증형
현재 권리관계만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 위험은 임차보증금보다 공장 자체의 물리적·행정적 상태에 있습니다.
감정가에서 30% 내려온 가격은 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래가 없고 공실·일부 건물 소재불명·현황상 공장동 합동이 확인됩니다. 게다가 예상배당에 반영된 과거 권리와 실제 말소 이력이 일치하지 않는 부분도 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원이라 권리상 접근은 가능하지만, 현재 최저가가 싸다고 단정할 수는 없다”입니다. 최신 등기와 배당채권, 건물 존부와 사용 가능 면적을 확정한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.