인수는 0원, 그러나 12명 점유·3회 유찰 — 의정부 에버리치 702호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽과 거래정보상 명칭은 ‘에버리치’로 표시된 7층 702호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정가는 221,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,803,000원입니다. 말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원이며, 이후 근저당권은 정안상운 주식회사로 이전됐습니다.

말소기준권리 이후에는 여러 근저당권과 가등기, 압류, 경매개시결정이 복잡하게 이어지지만, 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 12명의 점유·전입자도 가장 빠른 전입일이 2019.10.30.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 알려지지 않은 점유자가 다수 존재하더라도 등기 순위에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 분석입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

현황조사상 점유·전입자는 총 12명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 법인 점유자 1건을 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 접수했습니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래시점이 오래됐다

거래정보상 에버리치의 면적 유사 실거래는 2022년 5월과 7월의 3건입니다. 거래가는 251,000,000원부터 260,000,000원까지이고 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저매각가 75,803,000원은 이 평균의 29.6%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)

채권총액 3,383,575,166원 중 예상배당은 74,038,546원이며 미배당액은 3,309,536,620원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 최우선변제가 발생하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않는 분석입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 유찰에 따라 최저가가 내려가도 실질취득액은 매각대금과 동일하게 내려갑니다. 다만 낮은 최저가가 곧 높은 수익성을 뜻하지는 않습니다. 3회 유찰과 동일 건물 경매 통계상 매각률 0.0%는 실제 매수층, 용도 적합성, 점유 및 명도 난도를 함께 확인해야 한다는 신호입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기와 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지. 면적 430.0㎡의 대지이며 평지·세로장방형, 공동주택 건부지로 이용되고 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 거래정보상 52세대 규모이고 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유 범위 확인. 현황조사상 12명의 전입·점유자가 확인되므로 702호의 실제 점유자와 퇴거 협의 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
• 이용 상태 확인. 공부상 아파트이나 법인 점유자는 근린생활시설 이용을 신고했습니다. 주거용 사용 여부와 내부 구조를 확인해야 합니다.
• 가등기 원본 대조. 갑구 5번과 9번 가등기의 원인과 말소·소멸 조건을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.
• 현재 시세 재조사. 제공 실거래가 2022년에 집중돼 있으므로 2026년 동일 건물의 호가와 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 다수 점유자의 퇴거 협의, 인도명령과 집행 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다

권리 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 모든 전입자는 후순위여서 매수인이 떠안을 권리나 임차보증금은 없습니다. 현재 실질취득액도 최저매각가와 같은 75,803,000원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 인수액이 아니라 점유와 환금성입니다. 12명의 점유·전입자가 조사됐고 실제 이용 형태도 주거와 근린생활시설 사이에서 확인이 필요합니다. 실거래 표본은 2022년에 머물러 있으며 경매 통계도 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 저가 구간, 입찰 판단은 현장 점유·현재 시세 확인 후입니다.