대전지방법원 2024타경118269. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 1층 비132호 근린시설입니다. 소유자는 세종시민개발주식회사이며, 말소기준권리는 2017.11.09 설정된 조치원농업협동조합의 채권최고액 455,000,000원 근저당권입니다. 2018년 후순위 근저당권과 이후 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 선순위 인수권리가 나타나지 않아 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에는 박석기, 안종원, 성명미상 점유자가 확인됩니다. 박석기와 안종원은 각각 2024.08.22, 2021.05.25 전입신고로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전체를 사용하고 보증금이 20,000,000원으로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않아, 이 사람에 대해서는 ‘대항력 없음’으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 1층 비132호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태상 근린생활시설과 공실이 혼재한 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층, 지상 6층 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 (2016.12.21 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 163,611,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 조건 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 3,785,000원/㎡ · 광대소각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준인 조치원농업협동조합 근저당권 이후 설정된 대림산업주식회사 근저당권은 디엘이앤씨주식회사로 이전됐으며, 세종특별자치시·국·국민건강보험공단의 압류와 세종비지니스센터 관리단 가압류도 매각으로 소멸합니다. 2023년 시작된 임의경매는 2024.06.11 취하됐고, 현재 사건은 2024.09.06 다시 개시된 임의경매입니다.
점유자·임차인 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | - | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 안종원 | - | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 34.3%라는 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 163,611,000원으로 감정가 477,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 할인 폭은 크지만, 이 비율은 감정가와 비교한 수치일 뿐 현재 시장가와 비교한 결과가 아닙니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 163,611,000원 | 34.3% | 160,520,446원 | 1,084,850,704원 |
| 4회 유찰 시 | 114,527,700원 | 24.01% | 112,124,312원 | 1,133,246,838원 |
| 5회 유찰 시 | 80,169,390원 | 16.81% | 78,326,341원 | 1,167,044,809원 |
감정평가 대상 5개 호의 이용상태는 부동산사무소, 오토바이 수리점, 두피관리업체와 공실이 혼재합니다. 근린시설은 실제 임대료, 공실 여부, 관리비와 개별 호수의 위치·경계에 따라 가치가 달라지므로, 비132호의 현장 이용상태와 수익성을 확인하기 전까지는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,090,554원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 455,000,000원 | 160,520,446원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대림산업주식회사 | 552,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 1,245,371,150원 중 160,520,446원만 배당되고 1,084,850,704원이 미배당되는 추정입니다. 조치원농업협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근의 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 동측 인근에 세종호수공원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 서측 근거리에 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 도로. 북측 대로에 접하고 남동·남서·서측으로 중로에 접한 광대소각 조건입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 이용상태. 감정 대상 5개 호는 부동산사무소, 오토바이 수리점, 두피관리업체, 공실 상태가 혼재합니다. 일부 호는 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용되고 있어 비132호의 전유 경계와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린시설이지만 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실, 점유자 인도 가능성 및 관리비 부담을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전체 점유자의 성명, 점유 개시일, 전입·사업자등록 시점, 임대차계약서, 보증금 20,000,000원, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 이중 계산. 확정분은 163,611,000원이지만, 성명미상 점유자의 보증금 승계가 확인되면 183,611,000원까지 반영해 수익성을 검토해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 세종특별자치시·국의 압류와 관련된 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당표 변동을 점검하세요.
- 관리단 가압류 확인. 세종비지니스센터 관리단의 가압류 청구금액은 238,371,150원입니다. 체납관리비의 발생 원인과 공용부분 부담 여부를 관리단에 확인하세요.
- 전유 경계 확인. 감정 대상 중 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용되는 호가 있으므로, 비132호의 현황과 집합건축물대장상 경계를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 477,000,000원의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 비132호의 현재 임대료·공실 상태·관리비와 현장 조건을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확인되지 않은 20,000,000원’이 먼저다
이 사건의 등기부 구조는 어렵지 않습니다. 조치원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류는 모두 소멸합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 전체를 사용한다는 성명미상 점유자는 보증금 20,000,000원이 조사됐지만 대항요건의 기준일이 확인되지 않았습니다. 이 문제가 해소되기 전에는 인수 0원으로 확정해 응찰해서는 안 됩니다.
최저가는 163,611,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설의 현재 시장가와 수익성을 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 등기권리는 소멸, 점유 위험은 미확정, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 성명미상 점유자의 권리와 비132호의 실제 임대수익을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.