인수 0원만 보고 들어가기엔, 점유·가등기·공매 확인이 많다 — 의정부 에버리치 801호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부중앙역 동측 인근의 ‘에버리치’로 표시된 15층 집합건물 중 8층 801호입니다. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 공부상 용도는 아파트이며 대상면적은 50.2㎡입니다. 최초 소유권보존은 흥일홀딩스주식회사 명의로 이뤄졌고, 2019년 10월 25일 우리은행 근저당권 150,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가등기· 압류·경매개시결정은 권리표상 매각으로 소멸합니다.

현재 소유자는 2020년 6월 8일 소유권을 이전받은 주식회사제네시스산업개발입니다. 말소기준 근저당은 2023년 1월 19일 정안상운주식회사로 이전됐고, 후순위 근저당권과 그 채권에 설정된 근질권을 바탕으로 주식회사 엘씨엘대부가 임의경매를 신청한 구조입니다. 문제는 등기상 인수권리보다는 복잡한 채권관계와 실제 점유 정리에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 원본 대조가 필요하다

말소기준은 2019년 10월 25일 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2021년 5월 10일 설정됐던 다수 지분 가등기는 2022년 6월 30일 말소됐고, 2022년 7월 22일 주식회사비에스디엠 명의로 설정된 가등기는 후순위 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

임차인·점유자 현황 — 실제 점유자 12명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인·점유자는 12명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019년 10월 25일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 11명의 보증금과 전원의 확정일자가 확인되지 않았고, 장영숙은 배당요구를 했으므로 배당요구 종기와 임차인별 권리신고 내용을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 30.3% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다

에버리치의 대상 면적권 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022년 7월 251,000,000원, 3건 평균은 255,666,666원입니다. 현재 실질취득액 77,518,000원은 이 평균의 30.3%입니다.

숫자만 보면 감정가 226,000,000원도 실거래 평균보다 낮고, 3회 유찰된 최저가는 과거 거래가와 큰 차이를 보입니다. 그러나 비교 거래가 모두 2022년이고 매각기일은 2026년이므로, 이를 현재 시세로 그대로 적용해 시세보다 싸다거나 즉시 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 실제로 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3회, 낙찰률 0%로 집계돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)

채권 신고액 합계는 3,383,575,166원, 배당액은 75,722,676원, 미배당액은 3,307,852,490원입니다. 선순위 근저당권도 전액 배당받지 못하며, 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근이며, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 서측으로 폭 6~8m 포장도로에 접하며, 일반상업지역입니다. 토지 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 소로3류에 접합니다.
• 공부 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 외벽 표시 명칭은 에버리치, 공부상 명칭은 흥일홀딩스입니다.
• 환금성. 52세대 규모이며 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3회, 낙찰률은 0%여서 매도 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 범위 확인. 임차인·점유자 12명의 실제 점유 호실, 공동 사용 여부와 퇴거 가능성을 현황조사서 및 현장에서 확인하세요.
• 임차인 원본 대조. 보증금 미상 11명과 장영숙의 배당요구 내용을 매각물건명세서·권리신고서에서 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 아파트이지만 법인 점유 기록에는 근린생활시설 사용이 기재돼 있으므로 801호의 실제 이용 상태를 확인하세요.
• 가등기 확인. 과거 갑구 5번 가등기의 말소와 현재 갑구 9번 가등기의 성격·말소 대상 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 세금·공매 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매공고의 현재 진행 상태를 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 실거래 3건은 모두 2022년 거래입니다. 2026년 현재 매매가·호가와 내부 상태를 별도로 비교하세요.
• 명도·관리비. 다수 점유자에 대한 명도 비용과 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 쉬운 물건은 아니다”

이 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 77,518,000원입니다. 과거 실거래 평균 255,666,666원의 30.3%라는 숫자는 분명 눈에 띕니다.

그러나 실거래가 모두 2022년에 머물러 있고, 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 실제 점유자는 12명이며 보증금 미상 11명, 가등기 성격 확인, 세금 압류와 공매공고 교차 확인까지 필요합니다. 권리표상 인수는 없지만 점유·절차·환금성 난도는 낮지 않습니다. 결론은 권리 인수는 조건부 합격, 가격과 현장 상태는 보수적 재검증입니다.