83,349,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’이고 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 집합건물의 8층 804호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 현재 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다. 감정가 243,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 83,349,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가의 34.3%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 권리 자체보다 점유관계와 가격 비교의 신뢰도를 먼저 따져야 합니다. 현황조사에는 법인 1건과 개인 11건, 모두 12건의 임차·점유 내역이 기록돼 있습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인도 과정과 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 8층 804호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공부상 명칭 흥일홀딩스 · 외벽 표시 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.25. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 해당 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 가압류·가등기·압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 인수는 없지만 명도는 별개
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차·점유 신고는 12건입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25. 이후여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인된 것은 1건뿐이고 나머지는 미상이므로, 금전 인수와 별개로 각 호실의 실제 점유 범위와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 2019.10.30. | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 배당요구 2024.09.30. | 2021.10.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도가 제한적
에버리치 비교 거래는 3건이며 거래 시점은 2022.05.~2022.07.입니다. 거래금액은 251,000,000원~260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 최저가는 이 평균의 32.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
다만 거래비교 설정 면적은 55.58㎡인데 실거래 표본은 46.2㎡~48.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022년으로 매각기일인 2026.07.22.보다 앞서 있습니다. 따라서 32.6%라는 수치는 표면적인 비율일 뿐이며, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,282원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 81,448,718원 |
| 갑구 2번 가압류 · 홍순구 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,883,575,166원 중 81,448,718원이 배당되고, 미배당액은 3,802,126,448원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 3,802,126,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 3,826,681,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,841,010원 | 39,705,872원 | 3,843,869,294원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 58,344,300원이나 40,841,010원까지 내려가더라도, 조사된 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 낙찰가 하락과 함께 선순위 근저당권의 미배당이 늘어날 뿐이며, 낙찰자 입장에서는 점유자 명도와 물건 상태가 여전히 핵심 비용 변수입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근이며, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 규모. 에버리치는 52세대이며 사용승인일은 2019.09.06.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 12건의 임차·점유 신고 중 보증금 미상자가 다수입니다. 배당요구·점유부분·최우선변제 여부를 최종 문서로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 804호 실제 점유자, 세대 분할 여부, 출입 가능 여부와 퇴거 의사를 직접 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 11번 가등기의 담보가등기 여부와 매각 소멸 기재를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 권리. 국세·지방세 압류 이력의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번 근저당권의 정안상운주식회사 이전 내용과 실제 채권잔액·배당권자를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 2022년 3건과 면적이 다른 표본만으로 적정 낙찰가를 정하지 말고 동일 면적·유사 층의 현재 거래와 매물을 확인해야 합니다.
- 명칭 확인. 공부상 흥일홀딩스와 외벽 표시 에버리치의 주소·동·호수를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용·수리 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 점유하고 있는가”가 중요하다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 임차·점유 신고 12건의 전입일은 전부 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
하지만 세 차례 유찰된 최저가만 보고 단순한 저가 아파트로 접근하기에는 확인할 항목이 많습니다. 점유 신고가 12건이고 보증금 미상자가 다수이며, 가격 비교자료도 2022년 거래 3건에 불과하고 면적이 일치하지 않습니다. 가등기 성격과 당해세 여부도 원문 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 명도·시세 검증 난도는 높은 유형입니다. 응찰 여부는 낮은 최저가가 아니라 현장 점유조사와 현재 동일 면적 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.