최저가 34%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다 — 의정부 에버리치 1303호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 건물 13층 1303호로, 건물 외벽에는 에버리치로 표시된 공부상 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현황조사상 신고일이 가장 빠른 점유자도 2019.10.30.로 말소기준권리보다 늦습니다.

권리의 순서만 보면 낙찰자가 떠안을 선순위 임차보증금이나 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 실무 난도는 권리 자체보다 다수 점유자 확인과 명도에 있습니다. 법인을 포함한 12명의 점유·전입 신고가 확인되고, 그중 11명은 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유 호수와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 설정 순위와 날짜는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가등기, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

국세·지방세 압류 이력도 있습니다. 등기상 후순위 압류는 소멸하지만, 실제 당해세가 있다면 배당 단계에서 집행비용 다음으로 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 이는 현재 확인되는 매수인 인수액 0원과는 별개의 배당 문제입니다.

② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

현황조사상 법인을 포함한 점유·전입 신고자 12명이 확인됩니다. 신고일은 모두 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 12명은 서로 중복 합산되는 보증기관 신고가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 27.1%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다

에버리치의 동일·유사면적 비교거래는 3건입니다. 평균 거래금액은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 69,286,000원은 이 평균의 27.1%입니다.

표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 거래 표본의 실제 시점이 2022년 5~7월로 매각기일과 상당한 간격이 있고, 표본도 3건에 불과합니다. 현재 회차의 가격 메리트는 2022년 거래가와의 단순 비율만으로 판단할 수 없습니다. 2026년 현재의 매물 호가, 동일 건물 거래, 인근 유사면적 거래를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 67,638,852원만 배당되고, 3,315,936,314원이 미배당되는 가정입니다. 신청채권자 청구액은 800,000,000원이지만 현재 회차 배당 가정에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 당해세와 최우선변제액이 있다면 선순위 근저당권 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 보일러 난방, 소화전과 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부상 아파트이며 건물 외벽에는 에버리치로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 소로3류 접합, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2019.09.06. 준공된 52세대 규모로, 비교 가능한 거래가 2022년 3건에 그쳐 현재 매수층과 환금 속도를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22.로 기재돼 있으므로 실제 매각 여부, 변경 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
• 점유 호수 확인. 현황조사상 12명의 신고가 확인됩니다. 각 신고자가 실제로 1303호를 점유하는지, 다른 호수나 근린생활시설 신고가 함께 반영된 것은 아닌지 현장을 대조하세요.
• 임대차계약 확인. 주식회사 제네시스 산업개발 외 점유자의 보증금·월세·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 제출 문건에서 확인하세요.
• 가등기 원본 대조. 말소된 2021년 가등기와 후순위인 2022년 가등기의 원인, 담보 목적 여부와 말소 조건을 등기부 및 명세서 원본에서 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류 이력과 공용부분 관리비 체납액을 세무 관련 서류와 관리주체에 확인하세요.
• 용도·명칭 확인. 공부상 흥일홀딩스, 외벽 표시 에버리치라는 명칭 차이와 1303호의 실제 주거 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 기계식 주차장. 이용 가능 차량 규격, 유지관리 상태와 실제 주차 여건을 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 2022년 거래 3건만으로 2026년 가격을 판단하지 말고 동일 건물 매물과 인근 46.2㎡ 전후의 최신 거래를 대조하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 현재 시세

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 점유·전입자의 신고일도 모두 후순위여서, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가와 실질취득액은 모두 69,286,000원입니다. 등기상 권리가 복잡하게 많이 기재돼 있지만, 낙찰자가 떠안는 구조라기보다 매각대금 부족으로 후순위 채권자가 대규모 미배당을 입는 구조입니다.

다만 권리 소멸형이라는 이유만으로 쉬운 물건은 아닙니다. 현황조사상 점유·전입자가 12명이고 다수의 임대차 조건이 확인되지 않으며, 비교거래도 2022년 3건뿐입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 강해 보이지만, 3회 유찰과 점유관계, 현재 환금성을 함께 검증하지 않으면 실제 할인인지 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 점유와 가격은 보류입니다.