의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동의 15층 공동주택 건물 중 9층 904호로, 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’입니다. 현재 소유자는 주식회사제네시스산업개발이고, 말소기준권리는 2019.10.25. 주식회사우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·가등기·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
권리의 외형만 보면 낙찰자가 등기상 권리를 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 현황조사에는 법인 1곳과 개인 11명의 점유·전입 정보가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 한 명을 제외하면 보증금조차 확인되지 않아 인수 위험과 명도 부담을 분리해서 판단해야 합니다. 인수액 0원은 곧바로 빈집이나 즉시 인도 가능을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 9층 904호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 · 건물 외벽 표시 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 2021.03.17. 이후 설정된 후순위 근저당권과 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의 가등기, 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개
현황조사상 확인된 실제 임차인은 12명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 많고, 장영숙만 2024.09.30. 배당요구를 한 것으로 나타납니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영숙 배당요구 2024.09.30 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도를 먼저 본다
에버리치는 52세대, 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 비교 기준 면적은 55.58㎡이지만 제공된 실거래 3건은 46.2㎡·47.13㎡·48.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 2022.05~2022.07로, 2026.07.22. 매각기일의 현재가치를 직접 대변하는 표본으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7층 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2층 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
최저가 83,349,000원은 제공된 거래 평균 255,666,666원의 32.6%입니다. 감정가 243,000,000원도 표본 최저 거래가 251,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래가 오래됐고 면적도 달라, 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,282원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 81,448,718원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 홍순구 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 합계는 3,883,575,166원, 채권자 예상배당은 81,448,718원, 미배당은 3,802,126,448원입니다. 일부 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권 합계를 이 호실의 단독 채무로 단순 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 3,802,126,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 3,826,681,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,841,010원 | 39,705,872원 | 3,843,869,294원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기, 보일러 난방, 소화전, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6-8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 소로3류 접합 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,942,000원/㎡, 토지면적 430.0㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 제공된 매매거래는 3건입니다. 면적이 일치하는 최신 거래가 없어 보수적으로 평가해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았고, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 대조. 현황조사에 기재된 12명이 실제로 904호를 각각 점유하는지, 건물 내 다른 호실과 혼재된 정보인지 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 점유자가 많습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문서를 대조하세요.
- 명도비용 반영. 다수 점유자의 자진 퇴거 여부, 인도명령 대상, 이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가등기 원인 확인. 갑구 6번·11번 가등기의 담보가등기 여부와 말소 상태를 등기 원문에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요.
- 시세 재조사. 2022년 실거래 3건은 대상 면적과 다릅니다. 55.58㎡와 동일·유사한 현재 매매 호가와 거래 가능 가격을 확인하세요.
- 기계식 주차장. 사용 가능 여부와 유지관리 상태, 주차 가능 차량 규격을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.22.이므로 실제 매각 여부와 변경·연기 여부를 법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 이후 등기와 전입이 모두 후순위여서, 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 243,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 83,349,000원까지 낮아진 점도 눈에 띕니다.
그러나 가격 판단의 근거인 거래는 2022년 3건이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 여기에 실제 임차인 12명, 보증금 미상 다수, 가등기 성격 확인, 조세채권 가능성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 현장조사와 명도 검증이 핵심인 물건입니다. 최저가만 보고 높은 점수를 줄 단계는 아니며, 점유관계와 현재 시세를 재확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.