인수는 0원인데, 점유자 12명과 오래된 실거래가가 변수 — 의정부 에버리치 902호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 집합건물의 9층 902호입니다. 물건종류는 아파트이고 비교 대상 면적은 49.2㎡입니다. 등기상 최초 소유자는 흥일홀딩스주식회사, 현재 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다.

권리분석의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만, 최초 설정일이 말소기준일이 됩니다. 이후의 가처분·가등기·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이 사건은 권리보다 점유와 명도가 어렵습니다. 현황조사에는 소유자 법인과 동일한 명칭의 법인 점유자 1곳과 개인 11명이 기재돼 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 거주·점유 범위도 명확하지 않습니다. 법적 보증금 승계와 별개로 현장 인도 과정의 시간과 비용은 보수적으로 잡아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 명도는 별개

현황조사에 나타난 실제 점유자는 법인 1곳과 개인 11명으로 총 12명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 인원은 없습니다. 전입일은 모두 2019.10.25. 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 다수의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다

에버리치의 면적 유사 실거래는 3건이며 모두 2022년 5~7월 거래입니다. 거래가는 251,000,000원부터 260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 최저매각가 75,803,000원은 이 평균의 29.6%입니다.

표면상 최저가와 실거래 평균의 격차는 매우 큽니다. 그러나 최신 거래도 2022.07.이고, 제시된 거래가 3건뿐이므로 이를 2026년 매각기일의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 과거 거래 평균과의 단순 비율보다 현재 공실·점유 상태, 실제 매매 가능 가격, 관리 상태를 현장에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 채권자 예상배당은 74,038,546원, 미배당액은 3,309,536,620원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근이며 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 장방형 공동주택 부지이며 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
• 물건 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 공부상 명칭과 건물 외벽 표시는 서로 다릅니다.
• 환금성. 2019.09.06. 준공된 52세대 규모이나 확인되는 실거래가 2022년 3건에 그쳐 최근 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 12명 점유 현황 대조. 실제 902호 거주자와 전출 여부, 점유 부분, 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 임대차계약 확인. 소유자 법인과 동일 명칭의 점유기재, 개인 11명의 보증금·확정일자·계약서를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없어도 다수 점유자는 인도명령 송달과 협의 기간을 늘릴 수 있습니다.
• 가등기 원문 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 성격 및 말소 대상 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당과 점유자의 최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 현재 시세 재조사. 2022년 실거래만으로 2026년 가격을 확정하지 말고 동일 건물·인근 유사 면적의 현재 매물과 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 관리 상태 확인. 내부 상태, 기계식 주차장 이용 조건, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다

이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 모든 전입자는 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.

하지만 안전한 권리분석이 곧 쉬운 낙찰을 뜻하지는 않습니다. 현황조사에 점유자 12명이 기재돼 있고, 11명의 보증금과 실제 점유 범위가 확인되지 않습니다. 여기에 비교 가능한 거래도 2022년 3건뿐이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 점유·명도와 현재 시세는 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 복잡한 점유를 얼마나 정확히 확인하고 현재 시장에서 회수 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 산정하느냐입니다.