인수 0원은 명확하지만, 12건 점유조사와 현재 시세 확인이 먼저다 — 의정부 에버리치 803호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 집합건물 8층 803호입니다. 공부상 용도는 아파트이고 거래면적 비교표본은 46.2㎡입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 69,286,000원까지 내려왔습니다.

권리구조의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 권리는 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 그대로 유지됩니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 인수 위험보다 점유관계와 현재 가격 검증이 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 2021년 이후 설정된 후순위 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2021.05.10. 설정됐던 일부 지분 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의 가등기는 후순위 소멸 대상입니다.

② 임차인·점유 조사 — 인수 0원, 명도 확인은 필요

현황조사상 보증기관 대위·승계 중복신고는 없고, 점유·전입 조사 대상은 총 12건입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.10.25. 이후이므로 조사자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 11건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유구획, 계약관계와 명도 대상은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 거래시점이 오래됐다

에버리치의 비교 가능한 거래표본은 전용 46.2~48.93㎡, 총 3건입니다. 거래가는 251,000,000원부터 260,000,000원까지이고 평균은 255,666,666원입니다. 최저매각가 69,286,000원은 이 평균의 27.1%, 최신 확인 거래 251,000,000원의 약 27.6%입니다.

단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현 물건도 정확히 3회 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 거래표본 부족과 점유관계, 공부상 용도와 실제 사용 상태가 응찰을 제한했는지 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 배당액은 67,638,852원, 미배당액은 3,315,936,314원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 800,000,000원이며 현 회차 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 조사된 임차인 모두 대항력이 없고 후순위 담보권도 소멸하므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 내려갈 때 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 430㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기·보일러 난방·기계식 주차장·소화전설비를 갖추고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 52세대 규모이고 비교 가능한 거래는 2022년 3건에 그쳐, 최근 거래가 풍부한 단지로 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 803호 실제 이용상태. 공부상 아파트지만 현황조사 일부에 근린생활시설 사용이 기재돼 있으므로 호별 현장 이용상태를 확인하세요.
• 점유구획 확인. 전입·점유 조사 12건이 803호와 어떤 관계인지, 실제 점유자와 출입 가능한 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금 미상 11건, 확정일자 미상 12건입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조하세요.
• 명도 비용 반영. 인수보증금은 0원이지만 다수 점유자가 실제 거주하거나 영업 중이면 협의·인도명령·집행 비용이 발생할 수 있습니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 담보가등기 여부 및 말소 대상 기재를 원본에서 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당액과 후순위 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 자료뿐이므로 인근 중개업소·동일 건물 계약·매물 호가를 통해 2026년 가격을 재산정하세요.
• 기계식 주차장. 사용 가능 차량 규격과 유지·수선 상태, 주차 배정 여부를 확인하세요.
• 체납관리비. 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 판단의 승부처는 점유와 현재 가격

이 사건은 말소기준권리와 전입일의 선후관계가 명확합니다. 조사된 모든 전입은 2019.10.25. 근저당보다 늦고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 202,000,000원짜리 물건의 최저가가 69,286,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.

그러나 12건의 점유·전입 조사, 11건의 미상 보증금, 공부상 아파트와 현황조사상 사용 기재의 차이 가능성은 명도와 실제 이용상태 확인을 요구합니다. 251,000,000원~260,000,000원의 거래표본도 모두 2022년 자료라 현재 시세를 대체하지 못합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 현장조사 없이 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다입니다. 권리는 합격, 점유와 현재 시세는 확인 후 판단입니다.