의정부지방법원 2024타경9170. 고양시 덕양구 지축동 서연타워주차장 제1층 제102호 근린시설입니다. 소유자 홍무룡은 2023년 10월 10일 매매를 원인으로 거래가액 1,059,890,000원에 취득했고, 2023년 10월 20일 소유권이전과 함께 진접농업협동조합 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·서울신용보증재단 가압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현황과 가격 검증입니다. 감정평가 당시 102호는 인접 101호와 호별 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설, 즉 공인중개사사무소로 이용되고 있었습니다. 임대관계도 미상이므로 실제 점유자, 사용계약, 호별 경계와 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축2로 21, 제1층 제102호 (지축동, 서연타워주차장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 인접 101호와 벽체 구분 없이 공인중개사사무소로 일괄 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 홍무룡 (2023.10.20. 소유권이전 · 거래가액 1,059,890,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 259,308,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 734,411,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023년 10월 20일 설정된 진접농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 5월 19일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 원래 근저당권의 순위가 승계되므로 말소기준일은 바뀌지 않습니다. 이후 등기된 국세 압류, 서울신용보증재단의 20,000,000원 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 감정가 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 259,308,000원으로 감정가 1,080,000,000원의 24.01%입니다. 절대 금액은 크게 내려왔지만, 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 4회 유찰은 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 결과이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 259,308,000원 | 605,122,312원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 181,515,600원 | 681,825,618원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 127,060,919원 | 735,517,934원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 선순위 근저당권과 후순위 가압류의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 자체가 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 낮아지는 이유가 단순 할인인지, 통합 이용·점유·용도·환금성 부담이 반영된 결과인지는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,430,312원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 840,000,000원 | 254,877,688원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되며, 채권자 전체 미배당액은 605,122,312원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제102호는 인접 제101호와 호별 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설인 공인중개사사무소로 이용 중입니다. 102호 단독 이용 가능성과 경계 복원 필요성을 확인해야 합니다.
- 입지. 지축역 북동측 인근으로 아파트단지·주상복합·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 동측·서측·남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·노외주차장·공공주택지구이며, 철도보호지구와 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장 등이며 공시지가는 3,838,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 시스템에어컨 냉난방, 소방·소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호와의 경계 확인. 벽체 없이 통합 이용 중인 상태에서 102호만 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지 현장 구조와 도면을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 실제 영업자, 점유 시작 시점, 임대차계약과 사업자등록 여부를 확인해 명도 대상과 절차를 정리해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율보다 지축동 유사 1층 근린시설의 매매가와 임대료를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 단독 사용 비용 확인. 101호와의 분리벽 설치, 출입구·전기·냉난방·소방설비 분리 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 노외주차장 및 자동차관련시설·근린생활시설 건물이라는 특성을 고려해 예정 업종의 입점 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 도면을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 환금성이 어렵다
말소기준권리 이후의 압류·가압류는 소멸하고 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 단순한 편입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 물건이 아니라 4회 유찰된 1층 근린시설이며, 인접 101호와 벽체 없이 통합 사용되고 임대관계도 미상입니다.
현재 최저가 259,308,000원은 감정가의 24.01%지만, 실질취득액도 같은 259,308,000원이고 이를 직접 비교할 실거래 시세 검증이 선행돼야 합니다. 낮은 감정가 비율만 보고 접근할 물건이 아니라, 독립성·점유·분리 비용·예상 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 현황과 환금성 위험이 큰 물건입니다.