인수는 0원이지만, 3회 유찰과 13건 점유관계가 가격을 눌렀다 — 의정부 에버리치 604호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 소재 ‘흥일홀딩스’ 6층 604호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 아파트입니다. 감정평가상 15층 공동주택의 3층부터 6층 및 15층은 아파트로 이용되고 있으며, 이 물건도 주거용 아파트 범위에 포함됩니다. 감정가는 243,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 83,349,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당은 2023.01.19. 정안상운 주식회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 가등기·압류·후순위 근저당·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 권리가 소멸한다고 점유 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 현황조사와 임차권등기에는 회사 명의 점유관계 1건, 개인 점유자 및 임차권자 등 모두 13건이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.10.25. 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않은 사람이 많아 명도 과정과 배당관계는 반드시 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 우리은행 명의로 설정된 채권최고액 150,000,000원의 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 정안상운 주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 유지됩니다. 2021.05.10. 설정된 소유권일부이전청구권 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의로 설정된 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

유연주의 주택임차권은 보증금 20,000,000원, 주민등록일자와 확정일자 모두 2021.10.25.로 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 신청채권자인 엘씨엘대부 역시 후순위 근질권자로서 현재 최저가 시나리오에서는 예상배당이 0원이나, 이는 채권자의 미회수 문제이며 매수인이 미배당 채권을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차 관계 — 인수는 없지만 명도 난도는 높다

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 총 13건입니다. 전입일은 전부 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자가 다수이고 장영숙과 유연주는 배당요구가 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 32.6%지만 같은 면적 거래가 아니다

에버리치의 비교 실거래는 모두 3건입니다. 거래 시점은 2022.05.~2022.07.이고, 거래 면적은 46.2㎡·47.13㎡·48.93㎡입니다. 비교 기준 면적 55.58㎡와 일치하지 않으므로 가격 차이가 크더라도 이를 곧바로 같은 조건의 시세 차익으로 판단하면 안 됩니다.

현재 최저가 83,349,000원은 비교 실거래 평균 255,666,666원의 32.6%입니다. 감정가 243,000,000원도 비교 평균보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.07.의 251,000,000원이고 동일 면적 거래가 아니므로, 32.6%라는 숫자만으로 즉시 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)

채권 총액 3,383,575,166원 중 예상배당은 81,448,718원이며, 미배당액은 3,302,126,448원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당에 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와 감정평가상 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 52세대 규모이고 비교 실거래가 3건에 그치며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실점유자 확인. 13건의 점유관계 중 실제로 604호를 점유하는 사람과 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 전입일이 후순위라 대항력은 없지만 계약서·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 감정평가는 주거용 아파트로 보지만 현황조사에는 근린생활시설 사용 내용이 있으므로 내부 구조와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 가등기 성격. 갑구 5번·9번 가등기의 원인과 말소·소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 세금 배당. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 근저당 배당액과 후순위 배당관계가 달라질 수 있습니다.
• 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2022년 3건이고 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적의 현재 매물·거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 명도 비용. 인수금은 0원이지만 다수 점유자와의 인도명령·퇴거 협의에 드는 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·주차. 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸하지만 현장은 단순하지 않다”

이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차권과 인수권리가 없고, 현재 최저가 83,349,000원으로 낙찰되더라도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 비교 실거래 평균 255,666,666원과의 가격 차이도 큽니다.

하지만 비교 거래는 2022년 3건으로 오래됐고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 더욱이 3회 유찰, 단지 매각률 0.0%, 13건의 점유관계, 보증금 미상 점유자 다수, 실제 이용상태 확인 문제가 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수형 고위험 물건은 아니지만, 명도와 현황조사를 끝내기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 관심, 현장 확인 전 입찰 보류입니다.