의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 아파트인 흥일홀딩스 9층 901호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 물건입니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,518,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적이지만, 이 물건의 판단 기준은 단순 할인율이 아닙니다.
등기상 말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 12명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 다수 점유자의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 명도와 배당 절차는 결코 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 9층 901호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 용도 / 비교면적 | 공부상 아파트 · 비교면적 50.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 52세대 · 2019.09.06. 사용승인 |
| 건물 표시 | 공부상 명칭 ‘흥일홀딩스’ · 외벽 표시 ‘에버리치’ |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당은 최초 우리은행 명의로 설정된 뒤 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 근저당, 소유권이전청구권가등기, 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 순위입니다. 신청채권자 엘씨엘대부는 을구 2번 근저당권부채권에 960,000,000원의 근질권을 설정한 채권자입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 인수는 0원
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 12명입니다. 모두 2019.10.25. 말소기준 이후 전입해 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 승계할 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 배당요구 2024.09.30 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 30.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
에버리치 비교면적대의 확인된 거래는 3건이며 모두 2022년 거래입니다. 평균은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 30.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
과거 거래가와 단순 비교하면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최신 거래가 2022.07에 머물러 있고 표본도 3건뿐입니다. 경매 통계상 이 건물의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%이며 확인된 최근 경매 낙찰가도 없습니다. 따라서 77,518,000원이 현재 시세보다 싸다고 확정하거나 가격 가점을 크게 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 75,722,676원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 75,722,676원이 배당되고, 미배당은 3,307,852,490원으로 계산됩니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 3,307,852,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 3,330,689,293원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 3,346,675,055원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 장방형 공동주택 부지이며 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 건물 외벽 명칭은 ‘에버리치’로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 확인된 거래가 2022년 3건에 그칩니다. 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 특정. 12명의 전입·사업자 등록이 실제 901호 점유인지, 다른 호실 또는 공용부분 조사 내용이 섞인 것은 아닌지 현황조사 원문과 현장을 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 11명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구신청서에서 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 근린생활시설 기재. 공부상 아파트인데 회사 임차인의 용도가 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 실제 사용 상태와 불법 용도변경 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가등기 원인. 갑구 9번 가등기의 종류와 매각으로 소멸한다는 명세서 기재를 원본으로 재확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 말소 채권 대조. 을구 3번 근저당과 갑구 10번 가압류의 말소 여부를 배당표 및 채권계산서와 대조하세요.
- 기계식 주차장. 주차 가능 차량 규격, 고장·운영 상태와 유지관리비를 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 체납 관리비와 다수 점유자의 이사협의 비용을 입찰가에서 별도로 차감하세요.
- 매각결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.27이고 기재된 매각기일은 2026.07.22입니다. 실제 매각 여부, 유찰·변경 또는 재매각 일정을 법원에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현장은 고난도
이 물건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 경매가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 가정에서 매수인의 실질취득액은 77,518,000원으로 고정됩니다. 하지만 권리 소멸만 보고 입찰하기에는 현장 변수가 많습니다. 실제 점유자 12명 중 11명의 보증금이 확인되지 않았고, 공부상 아파트와 맞지 않는 근린생활시설 임차 기재도 있습니다.
가격 역시 2022년 거래 평균의 30.3%라는 이유만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 최신 실거래가 2022.07에 머물러 있고 경매 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 명도와 환금성은 보수적으로”입니다. 매각물건명세서에서 점유 범위와 소액임차인 배당 가능성을 해소하고, 현장에서 실제 사용 상태와 현재 매매 수요를 확인한 뒤에야 77,518,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.