대전지방법원 2024타경118511. 대전 서구 갈마동 대호빌라 비동 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 1,614,000원이 아닙니다. 임차권자 임성옥은 2017.01.20 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 70,000,000원입니다. 최초 말소기준권리는 2019.07.15 김진현의 가압류이므로 임차인의 대항력이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 7번 주택임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 1,614,000원 가운데 집행비용 429,052원을 제외한 1,184,948원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 68,815,052원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조이므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 70,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 161만원짜리 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마로117번길 53, 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 면적 45.42㎡ · 3층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 동아자산관리유한회사 (2016.09.29 임의경매로 인한 매각, 2016.10.07 소유권이전) |
| 사용승인 | 1989.08.16 |
| 감정가 / 최저가 | 81,700,000원 / 1,614,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임성옥 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2017년 임차인이 말소기준보다 빠르다
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임성옥 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 70,000,000원 | 전입 2017.01.20 확정 2017.01.20 배당요구 2019.06.26 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 보증금 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 70,000,000원으로 비교
대호빌라A,B동의 면적 45.42㎡ 실거래는 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.04과 2025.10 두 건으로 모두 83,000,000원이며 최근 12개월 평균도 83,000,000원입니다. 최신 거래 역시 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2025.04 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 45.42㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2022.02 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2021.10 | 45.42㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.42㎡ | 2건 | 83,000,000원 |
명목 최저가 1,614,000원은 최근 12개월 평균의 1.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 때문에 실제 판단 기준은 보증금 70,000,000원 수준의 실질취득입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 83,000,000원 및 최신 거래 83,000,000원보다 낮지만, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -1.6% 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 83,800,000원만 보고 가격 가점을 크게 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,052원 |
| 1. 임차인 임성옥 보증금 | 70,000,000원 | 1,184,948원 |
| 2. 가압류 · 김진현 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유화실 | 14,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 임성옥 | 70,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 70,000,000원 | 68,815,052원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용·배당 추정에 따른 현재 회차 분석입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
유찰이 더 진행돼도 실질취득은 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 1,614,000원 | 1,184,948원 | 68,815,052원 |
| 12회 유찰 시 | 1,129,800원 | 709,464원 | 69,290,536원 |
| 13회 유찰 시 | 790,860원 | 376,625원 | 69,623,375원 |
최저가가 1,614,000원에서 1,129,800원, 790,860원으로 내려가더라도 인수액은 68,815,052원에서 69,290,536원, 69,623,375원으로 오릅니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 면적은 45.42㎡입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 갈마동 봉산초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 혼재한 일반주택지대로 주거지 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호. 사용승인 1989.08.16, 기본위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 세장형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북동측 포장 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 포함, 소로1류 접함. 공시지가 1,017,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대호빌라A,B동은 12세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 현재 사건은 11회 유찰됐고 최근 거래 추세도 -1.6%로 하락 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,614,000원만 보고 가격을 판단하지 말고, 현재 회차 인수액 68,815,052원을 포함한 보증금 70,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 보세요.
- 임차권 원본 확인. 임성옥의 2017.01.20 전입·점유·확정일자와 2019.06.26 주택임차권등기, 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 임성옥으로 동일하므로 임대차계약의 실체, 채권 발생 경위, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 하락의 의미. 12회·13회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 임차인 미배당 인수액이 69,290,536원·69,623,375원으로 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 83,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -1.6%입니다. 과거 전체 평균 83,800,000원을 단독 기준으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 환금성 확인. 12세대, 1989.08.16 사용승인 다세대이고 이미 11회 유찰됐습니다. 향후 재매각 가능성과 실제 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,614,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아닙니다. 임성옥의 보증금 70,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 68,815,052원이 남습니다. 따라서 경제적 비교 기준은 1,614,000원이 아니라 보증금 70,000,000원 수준의 실질취득입니다.
실질취득 수준 자체는 최근 12개월 평균·최신 거래 83,000,000원보다 낮지만, 거래 추세는 -1.6% 하락했고 이 사건은 이미 11회 유찰됐습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 임성옥으로 동일해 임대차 및 채권관계 확인도 필요합니다. 가격 차이는 있으나 권리구조와 환금성의 확인 비용이 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 숫자만 보면 안 되고, 인수보증금을 포함한 실질취득과 실제 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
