대전지방법원 2024타경118511. 갈마동 대호빌라 비동 3층 302호, 전용 45.42㎡ 다세대주택입니다. 감정가 81,700,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 3,295,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 4% 가격이지만, 임차권등기 보증금 70,000,000원의 미배당 잔액 인수가 핵심이어서 명목 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 보증금이 최저가보다 크므로 룰상 인수액은 66,705,000원, 낙찰가를 합친 실질취득은 약 70,000,000원으로 봅니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수 잔액이 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마로117번길 53, 비동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.42㎡ · 지상 3층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 동아자산관리유한회사 (2016.09.29. 임의경매 매각으로 취득, 2016.10.07. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 81,700,000원 / 3,295,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임성옥 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 / 규모 | 1989.08.16. / 대호빌라 A·B동 12세대 |
① 권리 흐름 — 명목 최저가보다 임차권 인수가 먼저다
계산상 말소기준으로 표시된 한국주택은행 근저당의 설정일은 1989.10.23.이지만, 등기 이력에는 해당 근저당이 국민은행으로 이전된 뒤 2009.05.26. 해지 말소된 기록도 함께 존재합니다. 2013년 대전온누리신용협동조합 근저당 역시 2016년 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 이 때문에 2017년 전입한 임성옥의 임차권보다 앞서 현재 살아 있는 권리가 무엇인지, 원본 등기 현재사항과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 입찰 판단에서는 잔액 인수를 명시한 명세서 문구를 우선해 보수적으로 계산하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성옥 | 건물의 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2017.01.20. 2017.01.20. | 70,000,000원 | 2019.06.26. | 대항력: 명세서상 인수 우선변제: 배당요구 승계: 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차권자 임성옥은 현재 강제경매의 채권자이기도 합니다. 등기상 권리자와 경매 신청채권자가 동일하다는 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·전입세대확인서·점유관계 등을 직접 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 7,000만원을 비교한다
대호빌라 A·B동은 12세대 규모로, 전용 45.42㎡ 거래는 확인된 5건뿐입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 83,000,000원이며, 최신 거래도 2025년 10월 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2025.04 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 45.42㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2022.02 | 45.42㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2021.10 | 45.42㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.42㎡ | 2건 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.42㎡ | 5건 | 83,800,000원 |
실질취득 약 70,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 83,000,000원의 84.3%로, 금액 차이는 13,000,000원입니다. 명목 최저가 3,295,000원을 기준으로 계산한 최근 시세 대비 4.0%는 실제 부담을 반영하지 못하므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
또한 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 1.6% 낮아 하락 추세입니다. 2022년 87,000,000원 거래가 전체 평균을 높이고 있지만, 최근 거래는 83,000,000원에 머물러 있습니다. 실질취득가가 최근 시세 아래라는 점은 완충재지만, 임차권 인수와 명도·세금·건물상태 불확실성을 감안하면 13,000,000원 차이를 전부 순수한 이익으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 459,310원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 서부농업협동조합 근저당 | 미상 | 0원 |
| 3. 대전온누리신용협동조합 근저당 | 19,500,000원 | 2,835,690원 |
| 4. 후순위 경매·가압류 채권 | 556,000,000원 | 0원 |
| 임차권 · 임성옥 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권액은 575,500,000원, 채권자 예상배당은 2,835,690원, 미배당은 572,664,310원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 배당 산식만으로 인수액을 0원으로 판단하지 말고, 임차보증금 잔액 인수를 명시한 매각물건명세서를 우선 적용해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉산초등학교 남동측 인근의 일반주택지대로, 주택과 다세대·다가구주택이 혼재합니다. 주거지 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1989.08.16. 사용승인된 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 최상층 302호입니다. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세로장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측 포장 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 노후 다세대로 확인된 실거래가 5건에 그칩니다. 동일 단지 경매 평균 9회 유찰과 낙찰률 0.0%도 매도기간과 가격협상 부담을 시사합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 서류에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 1989년 근저당의 2009년 해지 말소 기록과 2013년 근저당의 2016년 말소 기록을 등기 현재사항에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임성옥이 임차권자이자 경매 신청채권자인 만큼 계약서, 보증금 이체자료, 확정일자부, 전입세대확인서를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 세목별 법정기일과 체납액을 확인해야 합니다.
- 총비용 기준 입찰. 입찰가는 3,295,000원이 아니라 실질취득 약 70,000,000원에 취득세·등기비용·명도비·수리비를 더해 판단해야 합니다.
- 노후도 점검. 1989년 사용승인, 최상층, 벽돌조 건물이므로 누수·균열·배관·보일러·창호 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 83,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 83,000,000원을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “329만원이 아니라 7,000만원이다”
이 물건의 명목 최저가는 3,295,000원이지만, 임차보증금 잔액 인수를 반영한 실질취득은 약 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 83,000,000원보다 13,000,000원 낮아 가격상 여유는 있으나, 그 차액은 임차권 인수와 말소기준 혼선, 임차인과 경매채권자의 동일성, 국세·지방세 압류, 1989년식 소규모 다세대의 수리·환금성 위험을 감당하는 대가입니다.
특히 9회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%는 시장이 명목 최저가가 아니라 숨은 총부담과 환금성 문제를 보고 있다는 신호입니다. 가격만 보면 최근 시세 아래지만, 권리와 환금성을 합치면 조건부 접근이 필요한 C등급 물건입니다. 임차보증금 인수범위와 실제 임대차 관계, 살아 있는 말소기준권리를 원본으로 확정하기 전에는 최저가의 낮은 숫자만 보고 응찰해서는 안 됩니다.