의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 아파트 13층 1302호입니다. 소유자는 주식회사제네시스산업개발이며, 감정가는 221,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 75,803,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 34.3%입니다.
등기 구조의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자도 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 등기와 임차관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 분석됩니다.
그러나 권리관계가 단순하다는 뜻이 곧 현장 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 기재돼 있고, 한 명은 배당요구를 했습니다. 또한 두 건의 가등기는 말소기준 이후이거나 이미 말소됐지만, 그 성격을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 13층 1302호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 내 13층 · 비교면적 49.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 명칭 | 공부상 ‘흥일홀딩스’ · 외벽 표시 ‘에버리치’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 말소기준의 순위는 그대로 유지됩니다. 2021년 이후 설정된 후순위 근저당권과 2022.07.22. 가등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 명의 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 기재된 실제 점유자 명의는 12명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석을 제외한 11명은 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자도 확인되지 않아 배당 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입 / 사용 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 · 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 2024.09.30 | 해당 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 수치상 낮지만 거래 시점이 오래됐다
에버리치는 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모의 집합건물입니다. 면적이 유사한 확인 거래는 2022년 5월과 7월의 3건이며, 거래금액은 251,000,000원부터 260,000,000원까지입니다. 평균은 255,666,666원이고 최신 확인 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7층 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2층 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
최저가이자 인수액을 더한 실질취득금액은 75,803,000원으로, 확인 거래 평균 255,666,666원의 29.6%입니다. 수치 차이는 크지만 비교거래가 모두 2022년에 이뤄졌으므로, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 적용해 “70% 이상 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 221,000,000원도 과거 거래 평균보다 낮지만, 현재 거래가격과 임대수요를 새로 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 74,038,546원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 74,038,546원이며, 예상 미배당액은 3,309,536,620원입니다. 신청채권액 800,000,000원에 대한 예상 배당은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 3,309,536,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 3,331,868,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,143,470원 | 36,074,888원 | 3,347,500,278원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다. 공부상 건물 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 외벽에는 ‘에버리치’로 표시돼 있습니다.
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트·공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 기계식 주차장, 난방, 위생급배수 및 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 현황조사상 12명의 전입·점유 명의가 기재돼 있습니다. 각 점유자가 실제로 1302호를 점유하는지와 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 11명의 보증금이 미상이고 전원의 확정일자가 확인되지 않습니다. 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 했으므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2021.05.10. 가등기는 말소됐고 2022.07.22. 가등기는 후순위지만, 담보가등기인지 청구권보전가등기인지 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인 거래 3건은 2022년 거래입니다. 2026년 현재의 매매·임대가격을 확인하기 전에는 최저가 75,803,000원을 시세 대비 할인율로 확정하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 3회 유찰, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 가능성과 임대수요를 점검해야 합니다.
- 건물 명칭 대조. 공부상 ‘흥일홀딩스’와 외벽 표시 ‘에버리치’가 같은 건물인지 현장에서 호수·출입구·관리주체를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장과 가격 검증이 남는다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당이고, 현황조사상 12명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 즉시 안전한 저가 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 보증금 미상 점유자가 11명이고, 가등기 성격과 세금 우선배당을 확인해야 하며, 3회 유찰과 낮은 단지 경매 환금성 지표가 겹칩니다. 최저가 75,803,000원은 2022년 비교거래 평균의 29.6%지만, 오래된 거래만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 현장 점유와 현재 시세는 확인 필수”입니다.