최저가 49%보다 먼저 볼 위험 — 선순위 점유자 2명의 보증금이 미상이다

의정부지방법원 2024타경70219. 파주시 다율동 이타워2 지하 1층 비15호로, 감정평가 현황상 상호 ‘사탄곱창’으로 사용 중인 집합건물입니다. 감정가는 196,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 96,040,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자 2명입니다.

말소기준권리는 2023.01.25. 접수된 파주연천축산업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사이시티 근저당권 36,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 460,000,000원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이종명은 2021.05.21., 조한석은 2021.10.18. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지도, ‘인수 0원’으로 단정하지도 말아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 먼저다

등기부상 말소기준은 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 부동산 점유관계에서는 말소기준보다 앞선 전입자가 2명 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형인지도 판단할 수 없으므로, 실질취득액을 최저가 96,040,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 3명

② 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액 확정이 먼저

현재 최저가는 96,040,000원으로 감정가 196,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자 2명의 보증금이 미상이므로, 낙찰가만 놓고 ‘싸다’거나 ‘반값’이라고 평가할 수 없는 구조입니다.

유찰이 거듭되면 등기상 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 임차보증금 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 두 선순위 점유자의 보증금 자체가 미상이므로, 각 회차 최저가만으로 투자성을 비교하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

총 채권액 1,108,214,793원 중 93,911,280원이 채권자에게 배당되고, 1,014,303,513원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제·우선변제 및 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황. 이타워2 지하 1층 비15호로, 상호 ‘사탄곱창’으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 파주시 다율동 산들초등학교 북서측 인근이며, 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로 외벽은 돌붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 두 필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,017,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·파주운정3지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 환금성. 지하층 상가이고 현황상 음식점으로 사용되는 비주거 물건이므로, 주거용 물건보다 업종·공실·임대수익과 상권 변화에 민감합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 계약서 확인. 이종명·조한석의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 사업자등록 또는 전입 자료와 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 두 선순위 점유자의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 미배당 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 이송강 권리 확인. 대항력은 없지만 보증금 10,000,000원에 대한 우선변제·최우선변제 가능성과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세와 파주시 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 상한 설정 금지. 선순위 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 96,040,000원만으로 총투입액이나 수익률을 계산하지 마세요.
• 영업·명도 확인. 현황상 ‘사탄곱창’으로 사용 중이므로 영업자, 사업자등록 명의, 시설물 소유관계와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공실비용 확인. 지하층 상가의 관리비 체납, 공용부분 부담, 원상복구비와 공실기간을 관리주체 및 현장조사로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·세금 교부청구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가가 실질취득 49%를 뜻하지 않는다”

이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 일반적인 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 2021년에 전입한 이종명·조한석이 2023년 말소기준권리보다 앞서고, 두 사람의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 표시된 등기상 인수 0원만 믿고 접근해서는 안 됩니다.

현재 최저가 96,040,000원이 감정가의 49%라는 사실은 출발점일 뿐입니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 그 금액이 매수인 부담으로 더해질 수 있으며, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 지하층 상가·음식점 사용이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 총비용은 미정, 등기는 정리되지만 점유위험은 남는 사건입니다. 선순위 점유자 2명의 보증금과 권리관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.