감정가 34%까지 내려왔지만, 12명 점유와 비교시세 불일치가 남았다 — 의정부 에버리치 1304호

의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 13층 1304호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다. 감정가 243,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,349,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에는 다수 근저당·가등기·경매개시결정이 이어지고, 현황조사에는 12명의 점유 관련자가 확인됩니다. 다행히 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 알려진 보증금은 10,000,000원 1건뿐이고 나머지 점유자들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 인수 위험과 별개로 실제 점유 범위와 명도 상대를 확정해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

말소기준은 2019.10.25 접수된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.01.19 정안상운주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 순위와 설정일은 그대로 유지됩니다. 이후 설정된 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 명도 상대가 많다

현황조사상 실제 점유·임차 관련 조사 인원은 12명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으며, 12명 모두 실제 조사 인원으로 분류됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2019.10.25 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분을 매수인이 승계하는 구조도 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 32.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

에버리치는 2019.09.06 사용승인된 52세대 건물입니다. 비교 실거래는 3건이며 평균 255,666,666원, 최저 251,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 현재 최저가 83,349,000원은 이 평균의 32.6%입니다.

분석대상 면적은 55.58㎡인데 실거래 표본은 46.2~48.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본 거래월도 2022.05~07에 집중돼 있습니다. 따라서 최저가가 비교평균의 32.6%라는 사실은 큰 가격 차이를 보여주는 참고지표일 뿐, 현재 동일 면적 시세보다 67.4% 싸다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)

채권 합계 3,383,575,166원 중 예상배당은 81,448,718원이며, 예상 미배당은 3,302,126,448원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 말소기준 이후 권리이므로 그 부족분을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 건물 내에는 근린생활시설·오피스텔·아파트가 함께 있으나, 본건은 공부상 아파트입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지 장방형 토지로 서측 6~8m 포장도로와 접하며, 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 52세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 가격대에서 실제 수요가 있는지 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 12명 대조. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 호실 표시를 맞춰 실제 1304호 점유자를 확정하세요.
• 임대차계약 확인. 확인된 보증금 10,000,000원·월 800,000원 계약 외 점유자들의 보증금과 차임, 계약당사자, 점유 부분을 확인하세요.
• 장영숙 배당요구. 2024.09.30 배당요구가 접수됐으므로 임대차계약서·확정일자·보증금과 배당순위를 확인하세요.
• 가등기 원인 확인. 갑구 5번과 9번 가등기가 담보가등기인지, 말소 및 소멸 판단에 변수가 없는지 원문을 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당과 인도협상에 반영하세요.
• 시세 재조사. 46.2~48.93㎡의 2022년 거래를 55.58㎡ 본건의 현재 시세로 그대로 환산하지 말고, 동일 면적·동일 용도의 최근 매물과 거래를 확인하세요.
• 건물 명칭 확인. 공부상 ‘흥일홀딩스’, 외벽 ‘에버리치’로 표시되므로 현장 동·호수 표기와 출입구를 직접 확인하세요.
• 관리비·기계식 주차. 체납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 차종·관리상태를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형

이 사건은 말소기준이 분명하고 조사된 점유자들의 전입일도 모두 그 이후이므로, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 243,000,000원에서 83,349,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.

하지만 ‘감정가의 34%’와 ‘비교평균의 32.6%’만으로 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고 2022.05~07의 3건뿐이며, 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%를 기록하고 있습니다. 무엇보다 현황조사에 12명이 등장하고 대부분의 보증금과 실제 점유 관계가 명확하지 않습니다.

등기상 승계 위험은 낮지만, 시세와 명도 난도는 아직 열려 있습니다. 가등기 성격·당해세·점유 범위를 원본과 현장에서 확정한 뒤, 동일 면적의 현재 정상매매 가격과 비교해 입찰가를 정해야 하는 보수적 검증형 물건입니다.