88,690,000원
의정부지방법원 2024타경70219. 파주시 다율동 이타워2 6층 602호입니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이고, 현장 건물 게시판에는 개인사무실로 표시되어 있습니다. 2023.01.20 장예나 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 거래가액은 202,258,324원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 이시티 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 국·국민건강보험공단·파주시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 점유자의 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리 타임라인보다 점유관계 확인이 더 중요한 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 해올1길 31, 6층 602호 (다율동, 이타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구시설(학원) · 건물 게시판상 개인사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 장예나 · 2023.01.20 소유권이전 등기 · 매매 원인 2021.06.16 · 거래가액 202,258,324원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 480,214,793원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 별도
말소기준은 2023.01.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 설정된 이시티 근저당권 96,000,000원을 비롯해 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당단계에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권자의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 602호 관련 2명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송강 | 지1층 B15호 | 2024.02.19 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종명 | 미상 | 2021.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조한석 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
이송강은 점유부분이 지1층 B15호로 특정되어 있어 이번 분석 대상인 6층 602호와 호수가 다릅니다. 반면 이종명과 조한석은 점유부분이 특정되지 않았고, 전입일은 각각 2021.05.21, 2021.10.18로 말소기준일인 2023.01.20보다 빠릅니다.
두 점유자는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았으므로 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 평가할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서에서 점유부분과 임대차 금액, 배당요구 종기 내 신고 여부가 확인될 때까지 인수액은 열어 두어야 합니다.
③ 가격 판단 — ‘49%’는 시세가 아니라 경매 회차 숫자
감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 88,690,000원까지 내려왔습니다. 그러나 공부상 교육연구시설과 개인사무실 표시가 혼재된 업무·상업용 집합건물이고, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
등기상 거래가액은 202,258,324원이지만 이는 소유권이전 등기에 기재된 과거 거래금액입니다. 현재 시장가나 602호의 현 상태를 보여주는 최근 거래가가 아니므로, 이를 근거로 현재 최저가가 싸다고 단정해서도 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 1,069,521,213원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 1,095,649,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,099원 | 42,275,853원 | 1,113,938,940원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이시티 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 더블유케이2403유동화전문 유한회사 | 480,214,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 국민은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 이시티 근저당과 이후 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 2명의 보증금이 미상이므로 배당표상 인수 0원을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 절차상 확인 — 기각결정 발송 이력
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 다율동 산들초등학교 북서측 인근이며, 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 교육연구시설(학원)이지만 현장 게시판에는 개인사무실로 표시되어 있습니다. 실제 이용상태와 허용 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 근린상업지역·파주운정3지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 대로3류와 중로2류에 접하고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공시지가. 2,017,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 교육연구시설·개인사무실 표시 물건으로, 매수층과 금융조건이 주거용 부동산보다 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유부분 특정. 이종명·조한석이 실제로 602호를 점유하는지 현황조사서와 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 보증금·차임·계약일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 학원과 게시판상 개인사무실 표시가 일치하지 않으므로 현재 영업·사용상태와 용도변경 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·파주시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.01.26 기각결정정본 발송 이후 2026.07.22 매각기일이 기재된 경위를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최근 매매와 임대료를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·부가세. 상업·업무용 집합건물의 체납 관리비, 공용부분 부담 및 거래 관련 세무처리를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 총취득가는 미상”
이 물건의 핵심은 두 차례 유찰이나 49% 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 이종명·조한석의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았다는 점입니다. 두 사람이 602호의 대항력 있는 임차인이고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면, 낙찰자는 그 미배당액을 추가로 부담할 수 있습니다.
최근 실거래 비교도 없는 상태여서 88,690,000원이 현재 시세보다 싼지 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 여기에 공부상 학원과 게시판상 개인사무실의 이용상태 차이, 세금 압류, 기각결정정본 발송 이력까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만 권리·점유·절차는 아직 닫히지 않았다. 매각물건명세서와 사건기록에서 인수액이 0원임을 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.