감정가 34%까지 내려왔지만, ‘싸다’ 단정은 이르다 — 의정부 에버리치 903호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 9층 903호로, 건물 외벽에는 에버리치로 표시된 집합건물입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정 이용상태상 3~6층 및 15층 아파트가 주거용으로 이용되는 15층 공동주택입니다. 본건은 9층 903호로 등기상 아파트이며 전용면적 비교 표본은 46.2㎡입니다. 2019년 준공된 52세대 규모로, 의정부중앙역 동측 인근의 공동주택·일반주택·근린생활시설 혼재 지역에 자리합니다.

말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당, 가등기, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 점유자로 조사된 12건의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 따라서 현재 배당 가정에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.

그렇다고 단순한 안전형 사건은 아닙니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많고, 현황조사상 소유자 법인이 근린생활시설을 사용한다고 기재된 내용은 아파트 903호와의 실제 대응관계를 다시 확인해야 합니다. 여기에 가등기, 담보권 이전, 근질권, 압류와 공매공고까지 등기 흐름이 복잡합니다. 인수는 없더라도 조사와 명도 난도는 낮지 않을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.10.25. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전된 이력이 있으며, 후순위 근저당권은 채권최고액 960,000,000원·120,000,000원·960,000,000원으로 이어집니다. 갑구의 소유권이전청구권가등기, 압류와 경매개시결정도 모두 말소기준보다 뒤입니다.

국세·지방세 압류 이력도 있습니다. 의정부세무서 압류는 2023.11.22. 말소됐고, 의정부시 압류는 2023.11.30. 말소됐습니다. 2025.04.22.에는 근저당권부 채권 근질권에 대한 구미세무서 압류가 접수됐습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리돼 있으나, 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 배당표는 변동될 수 있습니다.

임차·점유 현황 — 전입일은 모두 말소기준 이후

현황조사에 확인된 점유·임차 관계는 12건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2019.10.25. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 매각물건명세서와 각 호실 점유관계를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 27.1%지만 거래 표본은 2022년

에버리치 전용 46.2㎡ 안팎의 실거래 표본은 3건입니다. 거래 시점은 2022년 5월과 7월로, 매각기일인 2026.07.22.보다 상당히 앞선 거래입니다. 평균은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다.

배당 가정상 인수액이 없으므로 법률상 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 69,286,000원입니다. 이는 실거래 평균의 27.1%입니다. 감정가 202,000,000원도 과거 실거래 평균보다 낮습니다.

다만 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 표본이 3건에 그치고 마지막 거래가 2022.07.이므로, 2026년 현재의 가격 추세를 보여주지 못합니다. 최근 12개월 또는 최신 거래가 존재하지 않아 하락·상승 추세도 판단할 수 없습니다. 27.1%는 2022년 거래와의 단순 비교치이며 현재 시세 할인율로 확정할 수 없는 수치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

채권총액 3,383,575,166원 중 예상배당액은 67,638,852원이며, 예상 미배당액은 3,315,936,314원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원은 현재 회차 배당 가정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 있으면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 장방형 공동주택 부지이며 서측으로 폭 6~8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역이며 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 2019년 준공된 52세대 규모로, 실거래 표본이 3건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 3회 유찰됐습니다. 기계식 주차장과 소규모 단지 특성이 매수층에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.22.이고 등기 발급일은 2026.07.27.입니다. 매각 여부, 변경기일과 차회 최저가를 먼저 확인하세요.
• 점유 호실 대조. 조사된 12건의 전입자가 실제로 903호를 점유하는지, 다른 호실 또는 상가 부분에 해당하는지 현황조사서와 건물 배치도로 대조하세요.
• 임차관계 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 매각물건명세서, 배당요구서와 주민등록 전입세대 확인을 통해 최종 점유관계를 확인하세요.
• 가등기 원인 확인. 2021.05.10. 및 2022.07.22. 가등기의 성격과 말소 여부를 등기 원문 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 2023.09.07. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행·종결 여부와 법원경매 절차의 관계를 확인하세요.
• 조세·배당 확인. 국세·지방세 압류 이력과 근질권 압류가 있습니다. 당해세 및 최우선변제 여부가 배당표에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 실거래 표본이 2022년 3건뿐입니다. 2026년 매매·임대 호가, 동일 건물과 인근 유사 아파트 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 명도·관리비. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 실제 거주하면 명도 협의와 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 점유자와 후순위 권리는 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다. 배당 가정상 실질취득은 최저가와 같은 69,286,000원, 인수액은 0원입니다.

가격도 2022년 실거래 평균 255,666,666원의 27.1%로 크게 낮아 보입니다. 그러나 마지막 실거래가 2022.07.이고 표본은 3건뿐이어서 현재 시세와의 진짜 할인폭은 확인되지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 12건의 점유조사, 보증금 미상 점유자, 복잡한 담보권 이전과 가등기·공매 이력이 겹칩니다.

권리상 인수는 없지만, 현장조사와 절차 확인 없이는 접근하기 어려운 물건입니다. 점유자들이 실제 903호와 어떤 관계인지, 매각기일 결과가 어떻게 됐는지, 현재 시세가 얼마인지가 확인돼야 최저가 69,286,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 결론은 “가격은 눈에 띄지만, 확인 전까지는 보류”입니다.