최저가 1,406만원보다 ‘인수 1,000만원과 미상 점유자’ 확인이 먼저다 — 의정부 지1층 비02호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 흥일홀딩스 지하 1층 비02호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김은수이며 2022년 6월 29일 매매를 원인으로 거래가액 28,000,000원에 취득해 2022년 7월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 신청채권자는 주식회사 엘씨엘대부이고 청구액은 800,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 3월 17일 설정된 주식회사사랑과미래대부의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020년 가처분은 2021년 3월 8일 해제로 말소됐고, 말소기준 이후의 가등기·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 위험의 중심은 후순위 등기보다 선순위 전입자와 실제 점유·임대차 내용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 처분제한은 말소, 점유관계는 잔존

② 임차인·점유 분석 — 확인 인수 1,000만원, 추가 금액은 미상

현황조사에서 확인된 전입·점유자는 총 12명이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석은 말소기준권리보다 앞선 2019년 10월 30일 전입, 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권은 없고 대항력이 있어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.

유재란·이보람·김혜림은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이 3명의 실제 임대차계약과 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.

③ 가격·시세 비교 — ‘시세의 5.5%’를 싸다고 읽으면 안 된다

에버리치 비교거래로 제시된 실거래는 2022년 5월부터 7월까지의 3건입니다. 거래면적은 46.20㎡·47.13㎡·48.93㎡이고, 분석 대상 면적은 29.04㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 매각기일인 2026년 7월과 차이가 큽니다.

현재 최저가가 비교표본 평균의 5.5%라는 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이는 면적과 이용형태가 다른 표본을 단순 비교한 비율입니다. 더욱이 확인된 인수액을 포함한 최소 실질취득은 24,063,000원이고, 추가 인수금액도 미상입니다. 따라서 제공된 실거래만으로 이 물건이 현재 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 타당하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,063,000원 가정)

총 담보채권액 2,040,000,000원 중 예상 배당액은 13,409,866원이고, 미배당액은 2,026,590,134원입니다. 신청채권자 청구액은 800,000,000원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자 3명의 추가 인수액도 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 15층 공동주택 건물 내 지하 1층 근린생활시설로 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역이며 소로3류와 접합니다.
• 토지. 토지면적 430.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 환금성. 에버리치는 52세대, 2019년 9월 6일 사용승인 건물이지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 3명 임대차 확인. 이보람·김혜림·유재란의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 또는 주민등록 현황을 확인해야 합니다.
• 법인 임차인 인수액 확인. 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석의 보증금 10,000,000원과 월세 800,000원, 계약 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 구분호수 특정. 출입문에 구분호수 표시가 특정되지 않았으므로 건축물현황도·집합건축물대장·감정평가도면과 현장을 대조해야 합니다.
• 건물 명칭 혼선. 공부상 흥일홀딩스, 외벽 에버리치로 표시되므로 현장 주소와 비02호 위치를 명확히 특정해야 합니다.
• 가등기 말소 재확인. 갑구 5번 가등기와 이전등기가 2022년 6월 30일 말소됐는지 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 2022년 거래 3건은 면적이 일치하지 않습니다. 지하 근린시설의 현재 매매·임대 사례와 공실 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비, 전기·수도, 지방세 등 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 점유 이전 비용. 조사된 전입·점유자가 12명인 만큼 인도명령 대상, 명도협의 비용과 기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 숫자는 인수액이다

현재 최저가 14,063,000원은 감정가 41,000,000원의 34%까지 낮아졌습니다. 그러나 확인된 대항력 임차인의 보증금 10,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 24,063,000원입니다. 여기에 선순위 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다.

등기상 선순위 가처분과 가등기는 말소돼 있지만, 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계·보증금·구분호수 특정입니다. 실거래 자료도 대상과 면적이 맞지 않아 현재 시세를 뒷받침하지 못합니다. 지하 근린시설이라는 용도와 단지 경매 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%까지 고려하면 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 단계가 아닙니다. 확인된 인수액 외 추가 부담을 모두 특정한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.