감정가 34%까지 내려왔지만, ‘인수금액이 열려 있다’ — 의정부 에버리치 지하 B01호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부중앙역 동측 인근의 15층 공동주택 건물 내 지하 1층 근린생활시설입니다. 감정가는 108,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 37,044,000원까지 낮아졌습니다. 등기부만 보면 2021.03.17. 설정된 주식회사사랑과미래대부의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가등기·근저당·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석의 보증금 10,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 유재란·이보람·김혜림은 말소기준일 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상 상태입니다. 이들의 보증금 규모와 배당요구 여부에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 점유관계가 핵심

말소기준권리보다 앞선 2020.03.11. 김현식의 가처분은 원래 순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리였지만, 2021.03.08. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2021.05.10. 설정된 지분 소유권이전청구권가등기 역시 2022.06.30. 말소됐습니다. 현재 남은 2022.07.22. 주식회사비에스디엠의 가등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 확인된 1,000만원보다 미상 3명이 더 중요하다

현황조사상 점유자는 총 12명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 표에 기재된 인원은 모두 개별 점유자로 집계됩니다. 이 가운데 말소기준일 이전 전입은 네 명이며, 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석을 제외한 세 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

③ 실질취득액 — 현재 최소 47,044,000원, 상한은 아직 모른다

위 실질취득액은 확인된 보증금 10,000,000원만 더한 최소금액입니다. 보증금이 미상인 선순위 전입자에게 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 실제 매수인 부담은 표보다 커집니다. 특히 미상 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

④ 참고 실거래 — 숫자는 크지만 직접 비교하기 어렵다

에버리치로 집계된 거래는 총 세 건이며, 모두 2022년 5~7월 거래입니다. 거래면적은 46.2~48.93㎡로 본건 대상면적 77.22㎡와 일치하지 않고, 본건은 지하 근린생활시설인 반면 거래 대상의 구체적 이용형태도 동일하다고 확인되지 않습니다. 따라서 평균 255,666,666원과 최저가 대비 14.5%라는 수치만으로 본건이 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

채권자 총 채권액 3,233,575,166원 중 35,977,208원만 배당되고, 3,197,597,958원이 미배당됩니다. 이 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인에게 확인된 인수액은 임차보증금 10,000,000원입니다. 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수 가능성은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 공동주택 건물 내 지하 1층 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 설비. 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며, 공시지가는 1㎡당 1,942,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
• 물건 특정. 공부상 명칭은 흥일홀딩스이나 외벽에는 에버리치로 표시돼 있고, 출입문에 구분호수 표시가 특정돼 있지 않습니다.
• 환금성. 지하 근린시설은 주거용 집합건물보다 수요층이 좁고, 현황상 다수 점유자와 호수 특정 문제가 있어 매각·임대 시 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 3명의 계약서 확인. 유재란·이보람·김혜림의 보증금, 실제 점유 여부, 전입세대 열람, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 확인된 10,000,000원 인수 검증. 소유자와 동일 법인명이 임차인으로 기재된 경위 및 실제 임대차 지위를 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한부터 확정. 최저가 37,044,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 47,044,000원에서 출발하되, 미상 보증금 확인 전에는 최종 비용을 확정할 수 없습니다.
• 구분호수 특정. 출입문에 비01호 표시가 특정돼 있지 않으므로 현장 구조·도면·건축물대장·등기 도면을 대조해야 합니다.
• 용도와 실제 영업 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 이용상태, 영업신고·사업자등록·시설 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 가등기 원본 대조. 남아 있는 주식회사비에스디엠 가등기의 성격과 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 체납·관리비 확인. 지하 상가의 공용관리비, 전기·수도, 기계식 주차장 관련 부담과 당해세를 관리주체 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 비교 실거래 오인 금지. 2022년 거래는 면적이 46.2~48.93㎡로 본건 77.22㎡와 맞지 않으므로 응찰가 상한의 직접 근거로 사용하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대 및 상가건물 임대차 현황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “미상 인수액”이 먼저다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 108,000,000원에서 37,044,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다. 확인된 대항력 임차보증금 10,000,000원이 있고, 그보다 더 중요한 것은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 세 명입니다.

비교 실거래도 2022년 거래에 면적이 본건과 맞지 않아 가격 메리트를 뒷받침하지 못합니다. 여기에 지하 근린시설, 다수 점유자, 구분호수 표시 불명확이라는 환금성·명도 리스크가 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 등기부상 후순위 권리는 정리되지만, 실질취득액과 명도비용은 아직 닫히지 않은 물건입니다. 입찰 여부는 선순위 전입자 세 명의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.