서울남부지방법원 2023타경4575. 서울 양천구 목동중앙서로6길 38, 다정주택 2차의 제3층 제302호로 표시된 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 근저당권이 몇 개 있느냐가 아닙니다. 2011년 말소기준권리보다 약 10년 앞선 2001년 전입 임차인이 존재한다는 점입니다. 안명규 씨는 전입일이 2001년 6월 26일로 확인되고 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그런데 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금이 얼마인지, 얼마가 배당되는지, 얼마가 매수인에게 남을지 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.

등기부상 기준권리는 2011년 8월 8일 설정된 화수동신용협동조합의 채권최고액 1억 3,000만원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입일은 이 기준권리보다 빠릅니다. 일반적인 후순위 권리 소멸과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

또 다른 주의사항은 물건의 물리적 위치입니다. 건축물현황도상 제302호 위치와 현황 문패의 호수 표시가 서로 다르고, 재평가 과정에서는 계단 기준 우측 위치(현황 문패 제301호)를 기준으로 평가했습니다. 따라서 공부상 제302호라는 표기만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차인은 별도

말소기준권리와 후순위 권리

2011년 8월 8일 화수동신용협동조합의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2012년 6월 7일 동일 신용협동조합의 근저당권 39,000,000원, 2019년 8월 2일 근로복지공단의 가압류 4,000,000원, 2021년 9월 30일 심기봉의 근저당권 165,000,000원 등은 기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2020년 9월 10일 양천세무서장의 압류와 2023년 9월 5일 임의경매개시결정 역시 기준권리 이후의 권리입니다. 2024년 10월 21일 양천구 압류는 2026년 2월 20일 말소된 것으로 확인됩니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 가압류도 현재 인수 대상으로 볼 필요는 없습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 표시는 없으며, 실제 임차인은 안명규 씨 1명입니다. 전입일이 기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.

배당요구 여부와 배당요구일은 확인되지 않습니다. 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 전입일만으로 보증금 전액이 배당된다고 가정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 비교거래 1건, 신건 가격의 메리트는 확인되지 않는다

비교대상은 다정주택2차, 전용면적 58.92㎡입니다. 확인 가능한 실거래는 1건으로, 거래 표본이 매우 제한적입니다. 특히 해당 거래는 2022년 6월 지하층 거래입니다. 현재 매각 대상은 제3층으로 표시되어 있어 층별 차이까지 고려해야 합니다.

비교 집계 평균은 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 265,000,000원은 비교값보다 90,000,000원 높으며, 비교값 대비 151.4% 수준입니다. 제공된 거래 내역상 최신 거래도 2022년 6월이므로 현시점 시장가격을 대표한다고 보기 어렵습니다.

특히 비교거래는 지하층이고 매각 대상은 제3층으로 표시되어 있어 단순 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그렇다고 해서 그 차이를 근거 없이 감정가의 정당성으로 인정할 수도 없습니다. 거래 표본 1건만으로 현재 적정 시세를 확정할 수 없으며, 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정 · 선순위 임차인 별도 확인 필요)

위 배당 계산상 집행비용은 4,510,000원이며, 채권자들에게 배당되는 금액은 총 260,490,000원입니다. 전체 채권액 338,000,000원 중 77,510,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래정보 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목4동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 건물로 지하 1층, 지상 4층입니다. 다정주택 2차로 표시되며 건물 준공일은 1994.10.13.입니다.
• 규모·거래량. 총 10세대 규모입니다. 비교 가능한 거래는 1건으로 거래 표본이 적어 환금성과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
• 토지. 토지면적은 301.2㎡이며 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측과 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 포함되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와 현황의 차이와 관련해서는 호수 및 위치 불일치가 별도로 존재하므로 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트 — 확인 전 응찰 보류가 합리적

• 임차보증금 확인. 안명규 씨의 임대차계약서, 보증금, 전입일, 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당요구 내역을 확인하세요. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
• 선순위 임차인 배당 검증. 2001.06.26. 전입일은 2011.08.08. 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차보증금의 배당 가능액과 미배당 잔액이 있는지 확인하고 인수 위험을 별도로 계산해야 합니다.
• 실제 경매목적물 위치 확인. 공부상 302호와 현황 문패 및 건축물현황도상 위치가 다릅니다. 현장 방문을 통해 계단 기준 우측·좌측, 문패 301호·302호, 집합건축물대장 및 현황도면을 서로 대조하세요.
• 비교거래 재검증. 확인 가능한 거래는 2022.06 지하층 1건뿐입니다. 2026년 현재 동일 건물 및 인근 다세대의 최근 거래를 추가 확보해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
• 배당표 재작성. 기존 예상배당 계산은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 임차인 권리를 반영한 순위와 배당액을 다시 검토하고, 채권자별 미배당액을 확인하세요.
• 채권자 동일성 확인. 기준 근저당권자 화수동신용협동조합과 임의경매개시결정 채권자 동인천신용협동조합의 명칭 차이를 원본 등기와 경매기록에서 확인하세요.
• 현장 점유·명도. 임차인 안명규 씨의 실제 점유 범위가 전부로 조사되어 있습니다. 점유관계와 임대차 종료 여부, 인도 가능성을 확인하고 보증금 반환 문제와 명도를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 건축물현황도면을 서로 대조하세요.

맺으며 — “후순위 권리 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다

서울남부지방법원 2023타경4575는 기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 2001년 전입한 선순위 대항력 임차인 안명규 씨의 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 배당표에 임차인 보증금이 반영되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 자체에도 중요한 확인사항이 있습니다. 건축물현황도상 제302호 위치와 현황 문패의 위치가 다르며, 재평가에서는 계단 기준 우측의 제301호 문패 위치를 기준으로 평가한 내용이 있습니다. 공부상 주소만 믿고 입찰했다가 실제 목적물의 위치를 잘못 이해하는 일이 없도록 해야 합니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 265,000,000원이고, 비교거래는 175,000,000원 단 1건입니다. 최저가는 비교값의 151.4% 수준이지만, 거래 시점이 2022년 6월이고 지하층 거래라는 점 때문에 현재 시세를 확정하기에는 근거가 부족합니다.