울산지방법원 2025타경1492. 경남 양산시 삼호동 대동이미지타운 107동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 93,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기부상 소유자는 서하늘이며, 2018년 4월 20일 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부의 말소기준권리는 2018년 6월 26일 설정된 최옥기 근저당권 37,500,000원입니다. 이후 추가 근저당과 압류, 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 그런데 일반적인 후순위 권리 소멸만 확인하고 입찰하면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 임차인 표효성의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다.

표효성은 임차보증금 80,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 이 물건은 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 인수 위험이 없는 경매라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 근저당보다 앞선 임차인

2018년 8월 8일 설정된 최옥기의 추가 근저당권 45,000,000원, 2021년 국세 관련 압류, 2022년 양산시 압류, 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로, 등기상 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기 소멸과 조세채권의 배당·부담 문제는 구분해야 합니다. 실제 체납세액과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,000만원의 인수 조건

실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 표효성은 2018년 3월 24일 임대차계약을 체결했고, 2018년 3월 27일 전입·점유개시 및 확정일자를 갖추었습니다. 이후 2024년 7월 9일 주택임차권등기명령에 따라 을구 12번 주택임차권등기를 마쳤습니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다

표효성의 보증금은 80,000,000원입니다. 신건 최저가 93,000,000원에서는 집행비용을 제외하고도 보증금 전액을 배당할 수 있는 것으로 추정됩니다. 그러나 매각가격이 낮아져 보증금 전액을 배당하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.

실질취득 = 매각가격 + 매수인 인수액. 인수액은 각 회차별 예상배당을 전제로 하며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 제외합니다.

특히 1회 유찰에서 2회 유찰로 최저가격은 74,400,000원에서 59,520,000원으로 내려가지만, 매수인의 예상 보증금 인수액은 7,339,200원에서 21,951,360원으로 증가합니다. 낙찰가격 하락분 대부분을 보증금 인수액 증가가 상쇄하는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

대동이미지타운1은 996세대이며, 준공일은 2004년 3월 29일입니다. 비교 대상은 전용면적 약 59.35㎡의 유사 평형입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 87,625,000원입니다.

최근 실거래가격은 80,000,000원~109,500,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 87,625,000원이고, 최신 거래인 2026년 11월 거래가격은 84,000,000원입니다.

신건 최저가 93,000,000원은 최근 평균보다 5,375,000원 높아 106.1%에 해당합니다. 최신 거래가격과 비교하면 9,000,000원 비쌉니다. 따라서 신건은 최근 평균과 최신 거래 어느 기준에서도 가격 메리트가 없습니다.

유찰 이후에는 계산이 달라집니다. 1회 유찰 시 실질취득 81,739,200원, 2회 유찰 시 81,471,360원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 이는 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 실제로 인수한다는 전제에서 산출한 금액입니다. 인수보증금 외 취득비용과 점유·명도 위험까지 고려해야 하며, 2회 유찰로 최저가가 크게 내려가더라도 실질취득은 8,000만원대 초반에 머뭅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권의 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 표효성의 신청채권 80,000,000원은 같은 사람의 임차보증금과 중복되는 채권일 가능성이 있어 별개의 독립 채무로 단정해 합산해서는 안 됩니다.

신건 매각가격 93,000,000원에서 집행비용 2,074,000원을 제외하면, 임차인 표효성에게 보증금 80,000,000원을 전액 배당하고 최옥기의 선순위 근저당권 채권최고액 중 10,926,000원을 배당하는 것으로 추정됩니다. 추가 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

이 시나리오에서는 임차보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 매각가격이 떨어지면 임차인 배당이 부족해지고, 부족액만큼 매수인의 인수 위험이 현실화됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 삼호동 서창초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택·공동주택·농경지가 혼재하고, 남서측 대운로변에는 소규모 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 부산과 울산을 연결하는 웅상대로가 인근에 있으며, 대운로와 접하여 차량 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며, 창호는 새시 이중창입니다. 감정평가상 건물 상태는 보통입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 개별난방 및 온수급탕설비가 있으며, 공용 화재경보기·옥내소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형의 평탄한 아파트 부지로, 남서측 대운로와 북동측 삼려1길에 접하고 도로 상태는 양호합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 588,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 996세대 아파트로 최근 유사 평형 거래가 확인됩니다. 다만 실거래가격이 80,000,000원에서 109,500,000원까지 분포해, 층·상태·거래시점에 따른 가격 편차가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 표효성의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2018.03.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 80,000,000원의 대항력 및 승계 가능성을 입찰가격 계산에 반드시 반영해야 합니다.
• 예상배당 재검증. 신건은 보증금 전액 배당으로 인수액 0원이 추정되지만, 배당순위와 집행비용·조세채권에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 배당요구 여부와 배당표 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 유찰 시 최저매각가만 비교하지 말고 매수인 인수보증금을 합산해야 합니다. 1회 유찰 시 81,739,200원, 2회 유찰 시 81,471,360원의 실질취득이 예상됩니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 표효성이 임차권자와 강제경매 신청채권자로 동시에 기재되어 있습니다. 임대차계약의 실질, 보증금 지급내역, 신청채권의 발생 원인 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 2024.07.09. 등기된 을구 12번 주택임차권의 처리와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 임차인이 직접 거주 중이라고 단정할 수 없습니다.
• 압류 및 조세채권. 울산세무서장 관련 압류와 양산시 압류가 있습니다. 등기 말소 여부와 별개로 실제 체납세금의 종류·금액·법정기일 등을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 최근 평균 87,625,000원, 최신 거래 84,000,000원과 비교해야 합니다. 신건 최저가 93,000,000원은 두 기준 모두 웃돌고 있습니다.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 미납 관리비, 건물의 실제 내부 상태, 누수·수선 필요성 및 점유자를 확인하고 별도 비용을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득을 보라”

양산 대동이미지타운 1102호는 선순위 대항력 임차인이 있는 아파트 경매입니다. 2018년 3월 27일 전입·확정일자를 갖춘 표효성의 보증금은 80,000,000원이며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

신건 매각가격 93,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원이지만, 이 가격은 최근 실거래 평균 87,625,000원의 106.1%입니다. 최신 거래 84,000,000원보다도 높아 신건 가격 메리트가 없습니다.

유찰되면 표면적인 최저가는 크게 낮아지지만, 미배당 임차보증금이 늘어나므로 실질취득비용은 약 8,000만원대 초반에 형성됩니다. 이는 최근 실거래와 비교할 때 검토할 여지가 있는 수준이지만, 선순위 보증금 승계와 실제 배당결과를 확인해야만 판단할 수 있습니다.

또한 표효성이 임차권자이자 강제경매 신청채권자라는 특이점, 국세·지방세 관련 압류, 현재 점유 상태 등을 추가로 확인해야 합니다.

결론은 신건 가격 보류, 유찰 시 실질취득 재계산, 임차권·배당관계 정밀 확인입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 보증금까지 합산한 실제 취득비용을 얼마나 정확하게 파악하느냐에 있습니다.