울산지방법원 2025타경11413. 경남 양산시 교동에 위치한 일동미라주아파트 103동 604호입니다. 전용면적은 84.98㎡, 지상 24층 건물의 6층에 자리한 아파트입니다. 소유자 김충복은 2020년 1월 22일 거래가 160,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 7월 7일 고려저축은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 250,900,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 기초로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건은 단순히 근저당권만 설정된 물건은 아닙니다. 2024년에는 가압류 4건이 연이어 등기됐습니다. 하지만 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 9월 12일 고려저축은행의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐다는 점은 반드시 구분해야 합니다.
권리상 예상 인수금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 실제 입찰가를 결정할 때에는 그보다 중요한 문제가 있습니다. 감정가 212,000,000원이 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돈다는 사실입니다. 신건에 감정가 그대로 응찰할 경우 가격 측면의 안전마진이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 교동 605 일동미라주아파트 제103동 제6층 제604호 도로명주소: 경상남도 양산시 회현1길 48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 지상 24층 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 925세대 · 2008.06.04 |
| 소유자 | 김충복 (단독소유 · 2020.01.22 취득 · 거래가 160,500,000원) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 212,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 고려저축은행 |
| 경매 청구금액 | 204,685,732원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.07 · 을구 3번 · 고려저축은행 근저당권 · 채권최고액 250,900,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.09.12 · 한국자산관리공사 (확정채권양도) |
| 매수인 예상 인수금 | 0원 (배당분석 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2020년 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 88,000,000원)과 2021년 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)은 모두 2022.07.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 권리들을 현재 남아 있는 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.
한편 2022년 설정된 고려저축은행 근저당권은 2025.09.12 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권에 기초한 채권자의 변경이지, 새로운 후순위 근저당권의 설정이 아닙니다. 따라서 말소기준일은 2022.07.07 그대로 유지됩니다.
임차인·점유관계 — 확인이 필요한 부분
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 예상배당분석상 매수인 인수금은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
현재 등기부상 확인되는 후순위 가압류는 낙찰자에게 승계되지 않지만, 별도의 점유·임차관계가 확인될 경우에는 그에 대한 권리분석을 다시 해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 여부가 중요합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균보다 14.4% 높다
일동미라주아파트의 동일 면적대(전용 84.88~84.98㎡) 최근 12개월 실거래 12건을 살펴보겠습니다. 거래기간은 2025년 12월부터 2026년 10월까지이며, 최근 평균은 185,291,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 12층 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 15층 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 11층 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 11층 | 159,500,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 16층 | 189,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 13층 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 1층 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 14층 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 84.88㎡ | 10층 | 189,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 20층 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 10층 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88~84.98㎡ | 12건 | 185,291,666원 |
실거래 최저가는 158,000,000원, 최고가는 220,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 개별 호수의 층·향·상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있지만, 전체적인 가격 수준을 판단할 때 가장 중요한 기준은 최근 거래 평균과 최신 거래입니다.
최근 12개월 평균: 185,291,666원
최신 거래(2026.10): 200,000,000원
최저가는 최근 12개월 평균보다 26,708,334원 높으며, 최근 평균 대비 114.4%입니다. 최신 거래가격보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 2026년 10월에 거래된 전용 84.98㎡, 12층 물건은 200,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상인 604호는 6층인데도 최저매각가가 그보다 높습니다. 물론 내부 상태와 향 등의 차이가 확인되지 않았으므로 이를 근거로 개별 호수의 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 다만 신건에 212,000,000원으로 응찰할 가격상 유인이 약하다는 판단은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
현재 최저매각가인 212,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 제외하고 근저당채권에 배당되는 금액은 208,232,000원입니다. 후순위 가압류권자들에게 돌아갈 예상배당액은 0원이며, 소유자에게 교부되는 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 고려저축은행 등기상 한국자산관리공사 이전 |
250,900,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 가압류 · 더문경팜 | 74,368,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 120,110,259원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 41,083,338원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 11,182,683원 | 0원 |
| 채권 합계 | 497,644,280원 | 208,232,000원 |
| 채권 미배당 | — | 289,412,280원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당채권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액, 배당순위, 조세채권 및 배당기일의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
감정가를 기준으로 현재 회차와 유찰 시 예상되는 가격 및 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 유찰 시나리오는 향후 해당 가격으로 매각이 진행된다는 확정 일정이 아니라, 가격별 가정 분석입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 289,412,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 331,218,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 364,663,800원 | 0원 |
현재 신건에서는 근저당채권에 예상 배당되는 금액이 208,232,000원으로, 경매신청 청구금액 204,685,732원을 웃돕니다. 반면 유찰 시나리오에서는 배당금액이 청구금액보다 적어집니다.
유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자들의 미배당 규모는 증가하지만, 현재 권리구조를 전제로 한 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 경매채권의 미배당이 낙찰자에게 자동 승계되지 않기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 양산시 교동 소재 강서동 행정복지센터 북서측 인근에 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 24층 아파트로, 대상 물건은 6층 604호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 일동미라주아파트는 925세대 규모이며, 준공일은 2008.06.04입니다. 동일 면적대 거래가 확인되어 실거래를 통한 가격 비교가 가능합니다.
- 토지·도로. 토지는 부정형으로 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 지형은 평지입니다. 도로접면은 소로각지로 기재되어 있고, 주변 가로망과 주차장시설은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 소로1류·소로2류·중로1류와 접하며, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 576,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 수준은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 925세대 규모의 아파트이며 최근 12개월 동안 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 다만 실거래가격은 158,000,000원~220,000,000원으로 차이가 커, 거래사례별 층·향·내부 상태를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 입찰가 판단. 신건 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 185,291,666원보다 높습니다. 감정가 할인율만 보지 말고 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 2026년 10월 동일 전용면적 84.98㎡의 12층 거래가격은 200,000,000원입니다. 본건 6층의 향·조망·수리 상태를 확인하고 비교해야 합니다.
- 근저당권 양수인 확인. 2025.09.12 고려저축은행 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 최신 등기사항증명서와 경매기록에서 권리 이전 및 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가압류 4건 말소 확인. 더문경팜, 신용보증기금, 경남신용보증재단, 비엔케이캐피탈의 가압류는 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 임차인·점유관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 대항력, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비는 매수인에게 부담이 발생할 여지가 있으므로 관리사무소에서 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 조세채권·배당 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 별도 인수사항을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 준비. 현재 212,000,000원, 1회 유찰 가정 169,600,000원, 2회 유찰 가정 135,680,000원을 비교해 자금계획을 세우되, 유찰 여부와 향후 기일은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서 및 실거래 신고내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격은 보류”
양산 교동 일동미라주 103동 604호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 2022년 고려저축은행 근저당권을 기준으로 이후 발생한 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 분석에서도 매수인 인수금 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리 측면에서 긍정적인 점이 있다고 해서 낙찰가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 185,291,666원, 최신 거래는 200,000,000원인데, 신건 최저매각가는 212,000,000원입니다. 최근 평균보다 14.4% 높아 현재 가격에 대한 적극적인 가점을 주기는 어렵습니다.
여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실도 있어 입찰 전 최신 서류 확인이 필요합니다. 다수 채권자의 미배당은 매수인에게 자동 승계되지 않지만, 별도의 인수 위험이 완전히 배제됐다고 확정할 단계는 아닙니다.
