인수는 0원이지만, 12명 점유와 용도 확인이 핵심 — 의정부 에버리치 204호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 흥일홀딩스 2층 204호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 물건입니다. 사건의 용도 분류는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에 따르면 이 호실은 공부상 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 따라서 아파트나 순수 상가로 단정해서는 안 되며, 오피스텔의 실제 점유·임대관계와 주거 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

등기상 말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 가처분·가등기·후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 특히 확인된 점유자 12명의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 권리분석상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당은 2019.10.25. 우리은행 명의로 설정됐고, 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 가처분·가등기·근저당·압류는 후순위입니다. 갑구 5번과 11번 가등기는 종류 확인이 필요하지만, 모두 말소기준권리보다 늦어 본 경매의 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 인수 0원, 명도 확인은 필수

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 실제 임차인·점유관계 확인 대상은 12명입니다. 모두 말소기준일인 2019.10.25. 이후 전입해 대항력은 없습니다. 확인된 보증금은 주식회사 제네시스 산업개발의 10,000,000원뿐이며, 나머지 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다.

③ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 표본 한계가 크다

에버리치의 거래 표본은 2022년 5월부터 7월까지 3건입니다. 거래면적은 46.2㎡부터 48.93㎡이고 비교 기준 면적 54.43㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 거래평균의 22.8%라는 수치는 큰 가격 차이를 보여주지만, 이를 그대로 현재 적정시세나 확정적인 가격 메리트로 받아들이기는 어렵습니다.

최저매각가 58,310,000원은 위 3건 평균 255,666,666원의 22.8%이고, 감정가 170,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 거래 시점이 2022년이고 면적도 일치하지 않으므로 “시세보다 확실히 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 동일 건물의 현재 매물, 동일 면적, 동일한 공부상 용도와 주거 이용상태를 기준으로 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)

총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 56,860,420원이며, 미배당액은 3,326,714,746원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원은 현재 시나리오에서 배당액 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 건물. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 실거래 표본은 3건뿐이고 모두 2022년 거래이며 면적도 본건 비교 기준과 일치하지 않아 현재 매각 가능 가격을 직접 보여주지 못합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 호실 대조. 12명의 실제 점유 공간과 204호 점유 여부를 현장·전입세대·현황조사 원문으로 개별 확인하세요.
• 보증금 확인. 11명의 보증금과 차임이 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 최우선변제와 배당·명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류 근린시설, 공부상 오피스텔, 현황 주거용이라는 세 가지 표현의 관계를 건축물대장과 현장 이용상태로 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 금액을 확인해 예상배당과 말소 여부를 다시 대조하세요.
• 기계식 주차장. 실제 사용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인하세요.
• 시세 재조사. 2022년 거래 3건이 아닌 동일 면적·동일 용도·현재 매물을 기준으로 매도가격과 임대수요를 조사하세요.
• 명도비용 반영. 인도명령, 이사협의, 점유자별 연락과 집행에 드는 비용과 기간을 입찰가 상한에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 물건은 권리 순서만 보면 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 12명은 모두 그 이후 전입했으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 170,000,000원이 3회 유찰돼 58,310,000원까지 내려온 점도 숫자상 강한 할인입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리 소멸 여부보다 점유와 환금성입니다. 11명의 보증금이 확인되지 않았고, 공부상 오피스텔을 주거용으로 이용하는 가운데 사건 분류에는 근린시설이 표시돼 있습니다. 실거래 표본도 2022년 3건에 불과하며 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 명도·용도·시세 검증은 고난도입니다. 현장조사로 이 세 가지를 해소하지 못한다면 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 응찰할 물건은 아닙니다.