서울남부지방법원 2025타경816. 서울 영등포구 영등포동4가의 하이앤드63에스티 5층 509호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있고 매각물건명세서 비고에도 복층형 오피스텔이라고 표시되어 있습니다. 따라서 일반적인 상가로만 접근하기보다 복층형 오피스텔의 실제 이용상태와 임대차 관계를 중심으로 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사쮸얀이고, 말소기준권리는 2024년 2월 21일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4억 7,160만원으로 감정가 4억 6,100만원보다 높습니다. 신건에서 집행비용을 공제하면 근저당권자에게 돌아가는 예상 배당금은 4억 5,399만원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 1,761만원입니다. 다만 이 미배당액은 근저당권의 실제 잔존 채권액을 확정한 수치가 아니며, 말소기준권리가 매각으로 소멸한다는 점과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 별개입니다.

권리분석 자체보다 더 주의할 사항은 두 가지입니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 등기부에 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 단순히 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리의 기준은 2024년 2월 21일 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 471,600,000원이고, 이후 발생한 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 신탁등기도 확인됩니다. 2023년 10월 18일 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 설정되었으나, 2024년 2월 21일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 기존 신탁등기는 말소된 것으로 나타납니다. 현재 권리분석에서 살아 있는 말소기준권리는 하나은행 근저당입니다.

참고로 신청채권자의 청구액 404,737,223원과 등기상 근저당 채권최고액 471,600,000원은 서로 다른 수치입니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 한도이지 실제 대출잔액 그 자체가 아닙니다. 실제 채권잔액과 배당액은 금융기관의 채권계산서로 확인해야 합니다.

② 임대차·점유 및 가격 — 확인 전에는 안전·저가 단정 금물

현재 확인되는 임차인 정보는 없지만, 감정평가서에는 본건이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고 임대관계는 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 없다고 확정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리 및 산출 가정에 따른 수치이며, 현장 점유자와 실제 임대차계약을 확인한 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

가격도 별도 검증이 필요합니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 461,000,000원이며 유찰은 아직 없습니다. 등기상 거래가액 490,364,000원이 기재되어 있지만, 이는 소유권이전 원인일인 2021년 8월 25일에 관련된 거래가액이므로 현재 시장가격을 대변하는 최신 실거래로 볼 수 없습니다.

동일 건물 또는 유사 복층형 오피스텔의 최근 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 4억 6,100만원이 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 업무시설·오피스텔은 실제 임대수익, 공실 상태, 관리비, 거래사례와 매수 수요를 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)

신건 매각가 461,000,000원에서 추정 집행비용 7,010,000원을 차감하면 하나은행 예상배당은 453,990,000원입니다. 채권최고액 기준 17,610,000원이 미배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 낙찰자에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 이후 유찰될 경우 제공된 시나리오의 매각가와 근저당 배당액은 다음과 같습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동4가에 위치하며, 영등포역(지하철 1호선) 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 감정평가서상 주위 환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포역이 소재합니다. 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 동측 약 30m, 남측 약 20m, 북측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 13층 건물 중 5층입니다. 사용승인일은 2023.09.27이며, 감정평가상 복층형 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장 및 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역, 준주거지역 및 일반상업지역, 지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등도 기재되어 있어 개별 필지와 용도별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 영등포역 인근의 업무·상업 혼재 지역이라는 입지적 장점은 있습니다. 다만 복층형 오피스텔의 실거래 가격, 임대수익, 공실 여부 및 관리비를 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기(2025-09975-001)의 현재 상태를 확인하세요. 공매 진행·취하·중지·매각 여부를 교차 확인하고 법원경매 절차와 충돌하거나 중복되는 부분이 없는지 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시일, 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 보증금과 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않으면 인수액 0원으로 확정하지 마세요.
• 현장 점유. 복층형 오피스텔의 실제 사용 상태, 소유자·임차인·제3자 중 누가 점유하는지 확인하세요. 점유자 확인 없이 명도 기간과 비용을 단정해서는 안 됩니다.
• 하나은행 채권액. 채권최고액 471,600,000원과 신청채권자 청구액 404,737,223원은 구별해야 합니다. 금융기관의 실제 채권잔액과 채권계산서를 확인하세요.
• 조세채권. 안산세무서 및 영등포구 압류는 등기상 후순위로 소멸하는 구조이지만, 세금의 법정기일과 당해세 등 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2021년 등기상 거래가액을 현재 시세로 사용하지 마세요. 동일 건물·유사 복층형 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실률 및 주변 경쟁 물건을 확인한 뒤 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 관리비·시설. 관리사무소에 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 문의하고, 복층 구조의 누수·설비·마감 상태 및 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 토지이용계획에 기재된 지구단위계획, 토지거래허가구역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등의 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 공매 진행자료를 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 실제 인수 위험은 별개다

서울남부지방법원 2025타경816은 말소기준권리가 명확합니다. 2024년 2월 21일 하나은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 기준 하나은행의 예상 배당액은 453,990,000원이고 채권최고액 기준 미배당액은 17,610,000원입니다. 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수 0원의 안전한 물건이라고 평가하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 공매공고 부기등기도 존재합니다. 임차인 및 점유 관계가 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 공매의 현재 상태 역시 반드시 교차 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가 461,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만, 최신 유사 거래와 임대수익을 통한 시세 검증이 되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 저렴한 물건이라고 평가할 근거는 부족합니다.

최종 판단은 권리구조는 비교적 단순하지만, 임대차·공매 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 공매 절차와 점유 관계를 먼저 확인하고, 실제 임대차 인수 위험을 제거한 다음, 주변 거래가격과 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 합리적입니다.