최저가는 감정가의 34.3%, 하지만 점유자 12명과 공매 교차확인이 남는다 — 의정부 에버리치 301호

의정부지방법원 2024타경81902. 의정부중앙역 동측 인근의 15층 공동주택 건물 3층 301호로, 공부상 용도와 감정평가 이용상태는 아파트·주거용입니다. 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 75,803,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낮은 최저가보다 다수 점유관계와 복잡한 등기 이력을 먼저 확인해야 합니다.

말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가등기, 가압류, 압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 현황조사에는 법인 포함 12명의 점유·전입 내역이 있고, 이 중 보증금과 차임이 확인된 것은 1명뿐입니다. 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 명도 대상과 실제 사용관계를 호실별로 확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 이력은 복잡하다

말소기준인 을구 1번 우리은행 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 예상배당표에는 우리은행으로 표시되어 있으므로, 현재 근저당권자와 배당요구권자 명의를 최신 등기와 배당요구 종기 서류로 대조해야 합니다. 2021년과 2022년에 설정된 가등기는 모두 말소기준보다 뒤이지만, 매매예약 가등기의 성격과 말소 여부는 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 난도는 높다

현황조사상 확인된 점유자는 총 12명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 11명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 장영숙 1명입니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 싸지만 비교거래가 오래됐다

에버리치의 제공된 비교거래는 총 3건이며 모두 2022년 거래입니다. 평균은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다. 현재 최저가 75,803,000원은 이 평균의 29.6%입니다.

비교거래만 놓고 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 거래 시점이 2022년으로 현재 매각기일과 상당한 간격이 있고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 따라서 29.6%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확정적인 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 점유상태와 최신 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)

채권 신고액 합계 3,392,049,315원 중 예상배당액은 74,038,546원이며, 미배당액은 3,318,010,769원입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 장방형 토지이며, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로3류와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건물 외벽에는 에버리치로 표시되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22입니다. 매각·변경·연기 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 근저당권자 대조. 을구 1번 근저당권이 정안상운주식회사로 이전된 내용과 예상배당표의 우리은행 표시를 대조하세요.
• 점유 호실 특정. 현황조사상 12명의 점유자가 301호를 실제로 점유하는지, 다른 호실 전입이 혼재한 것은 아닌지 확인하세요.
• 보증금·계약서 확인. 보증금 미상 11명의 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인하세요.
• 관계인 확인. 박연경이 가압류 채권자와 동일인으로 기재된 배경과 법인 점유자의 소유자 관계를 확인하세요.
• 가등기 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 성격, 말소 여부, 말소기준 이후 권리로서의 처리 내용을 원문으로 확인하세요.
• 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 절차 간 충돌 여부를 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 최신 시세 확인. 제공된 실거래가 2022년 3건이므로 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장은 단순하지 않다”

이 물건은 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰되어 75,803,000원까지 내려왔고, 제공된 2022년 비교거래 평균의 29.6% 수준입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 대항력 임차인도 없어 등기상 인수액은 0원입니다.

하지만 낮은 최저가만 보고 단순한 안전형 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 현황조사상 점유자 12명, 보증금 미상 11명, 법인 점유자의 용도 기재 불일치, 공매공고, 세금 권리, 가등기, 근저당권자 이전 등 확인할 사항이 많습니다. 가격은 낮지만 실무 난도는 높은 C등급 물건으로, 입찰 판단은 점유관계와 최신 원본서류를 정리한 뒤 내려야 합니다.