울산지방법원 2025타경12740. 울산 동구 전하동 전하현대홈타운 105동 4층 401호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 근저당권의 설정 시점과 그 이후에 발생한 가압류·경매개시결정의 순서입니다. 2016년 11월 9일 설정된 중앙농업협동조합의 채권최고액 2억 5,200만원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 차정환의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에는 차정환의 가압류를 본압류로 이전한 2025타경12740 강제경매개시결정과 중앙농업협동조합의 별도 임의경매개시결정(2026타경10740)이 함께 확인됩니다. 또한 과거에 설정됐던 일부 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 권리의 핵심은 중앙농업협동조합의 2016년 근저당권이며, 후순위 채권의 미회수액이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 최저가는 98.2% 수준이지만, 2026년 10월 최신 거래가격은 2억 3,500만원입니다. 현재 최저매각가 2억 4,500만원은 최신 거래보다 1,000만원 높습니다. 권리상 인수 부담이 낮다는 사실과 신건 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준이다

말소기준권리: 중앙농업협동조합 근저당권. 2016년 11월 9일 접수된 을구 13번 근저당권으로 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 남양유업·동울산새마을금고·국민은행·방어진농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

이후 2025년 6월 27일 차정환의 가압류 100,000,000원이 설정됐고, 2025년 10월 27일 해당 가압류의 본압류 전환에 따른 강제경매개시결정이 등재됐습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2022년 3월 16일 설정된 고려저축은행 근저당권(채권최고액 300,000,000원)도 2026년 8월 14일 말소된 사실이 확인됩니다. 중앙농업협동조합의 2026년 5월 13일 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 후순위 등기입니다.

임차인 및 점유 현황

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 특히 소유자 또는 제3자의 점유 여부와 명도 협의 가능성은 별도 확인 대상입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다

전하동현대홈타운의 비교 면적 84.84㎡를 중심으로 최근 거래 12건을 확인했습니다. 거래기간은 2026년 4월부터 2026년 10월까지이며, 면적이 일치하는 거래를 중심으로 비교합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 249,416,666원이며 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 274,000,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 평균 대비 98.2%로 평균보다 약간 낮습니다.

그러나 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최신 거래보다 10,000,000원 높고, 비율로는 약 104.3%입니다. 따라서 최근 평균에 비해 약간 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 단정할 수 없습니다.

단지의 최근 거래가격은 230,000,000원에서 274,000,000원까지 편차가 있습니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 나타나므로, 본건과 가까운 층의 거래 및 실제 내부 상태를 우선 비교하는 편이 합리적입니다. 제공된 거래자료만으로 명확한 상승·하락 추세를 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

집행비용 추정액 4,230,000원을 제외한 채권자 총 청구액은 505,347,945원이며, 예상 채권자 배당액은 240,770,000원입니다. 채권자 미배당액은 264,577,945원으로 계산됩니다. 당해세 등 실제 배당에서 우선하는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

회차별 매각가 시나리오

위 금액은 각 회차의 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 배당은 집행비용·우선채권·확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 후 최저가 하락이 곧바로 시장가치나 수익성을 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 전하동 소재 전하초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 전하동현대홈타운은 601세대이며 2002년 4월 20일 준공된 아파트입니다. 최근 12개월 동안 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내벽은 벽지 및 내장 타일 마감이며 샤시창으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 승강기, 소화전 및 화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로 아파트단지로 이용 중입니다. 동측 하향 경사지대이며 단지 주변은 중로 및 소로와 접합니다.
• 규제. 대표지번 기준 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지정보에는 제2종일반주거지역도 병기돼 있어 필지별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 대표 토지정보상 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 관리상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 601세대 단지에서 최근 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 230,000,000원부터 274,000,000원까지 편차가 있습니다. 개별 층과 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.11.09 중앙농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 과거 말소된 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
• 경매사건 구분. 차정환의 2025타경12740 강제경매와 중앙농업협동조합의 2026타경10740 임의경매개시결정이 함께 등재돼 있습니다. 각 사건의 진행 및 취하·병합·매각 관련 사항을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 명도 가능성을 반드시 확인하세요.
• 최신 거래 비교. 2026년 10월 최신 거래는 235,000,000원입니다. 본건 최저가 245,000,000원보다 낮으므로 평균가격만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 층별 가격 검증. 본건은 4층이며 최근 거래에는 1층부터 23층까지 다양한 층이 포함돼 있습니다. 유사 층 거래와 개별 호수의 내부 상태를 우선 비교하세요.
• 배당 및 인수 확인. 예상배당상 인수액은 0원이지만, 실제 배당표와 매각물건명세서에서 우선채권 및 별도 인수사항이 없는지 확인하세요.
• 관리비 및 현장조사. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납액, 내부 수리상태와 점유자의 명도 협조 가능성을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 말소, 가격은 검증”

울산 전하현대홈타운 105동 401호는 2016년 중앙농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 차정환의 가압류와 강제경매개시결정, 중앙농업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 판단됩니다. 확인된 임차인은 없고 예상배당 기준 인수액은 0원입니다.

그러나 채권자들의 미배당액이 264,577,945원에 이르는 배당 구조와 매수인의 인수 부담은 구분해야 합니다. 인수액이 없다는 점은 권리 측면의 장점이지만, 이것이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.

가격은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 최근 12개월 평균 249,416,666원 대비 최저가 245,000,000원은 98.2%로 평균보다 약간 낮습니다. 반면 최신 거래 235,000,000원보다는 1,000만원 높습니다. 최근 거래의 층별 편차와 본건의 실제 상태를 확인하지 않은 채 신건 가격을 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

권리 측면은 비교적 단순하지만, 가격 측면은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 임대관계와 점유를 확인하고, 최신 실거래와 층별 가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 결국 얼마에 취득하느냐에 있습니다.