의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 3층 302호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 공부상 아파트입니다. 감정평가상 15층 공동주택 건물의 3층 아파트이며 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 가등기, 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있어, 등기상 후순위 채권의 대규모 미배당이 곧바로 낙찰자의 채무 인수로 이어지는 사건은 아닙니다.
다만 이 물건은 ‘권리가 소멸한다’는 사실만으로 단순하게 접근하기 어렵습니다. 현황조사에는 법인 1곳과 개인 11명, 총 12명의 점유관계가 나타납니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 접수했습니다. 인수 위험보다는 점유관계 확인과 명도 절차의 복잡성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 3층 302호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 49.2㎡ · 15층 건물 중 3층 · 주거용 이용 |
| 건물 표시 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 표시 에버리치 · 총 52세대 · 2019.09.06. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 74,088,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 미배당은 인수되지 않는다
말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.09.13. 확정채권대위변제를 원인으로 정안상운주식회사에 이전됐으나, 말소기준일 자체는 변하지 않습니다. 2021년과 2022년에 설정된 소유권이전청구권가등기, 후순위 근저당권, 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 인수는 없지만 명도 난도는 높다
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 · 2024.09.30. 배당요구 | 대항력 없음 | 배당요구·순위 미상 | 승계 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 대항력 없음 | 순위 미상 | 승계 없음 |
가장 빠른 점유일은 2019.10.30.로 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦습니다. 따라서 현황조사에 나타난 12명 모두 대항력은 없는 것으로 분류돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 부재와 명도 용이성은 같은 의미가 아닙니다. 실제 거주자, 계약 당사자, 점유 호실과 공용 공간 사용 여부를 현장에서 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 29.0%지만 거래 시점은 2022년
에버리치의 유사면적 실거래 표본은 2022.05.~2022.07.의 3건입니다. 거래면적은 46.2㎡~48.93㎡, 거래가는 251,000,000원~260,000,000원이며 평균은 255,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
현재 최저가 74,088,000원은 이 거래 평균의 29.0%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 74,088,000원이며, 제공된 실거래 표본과의 단순 비교에서는 가격 차이가 큽니다. 그러나 확인 가능한 거래가 모두 2022년에 집중돼 있어 2026년 매각가격의 직접적인 기준으로 단정하기 어렵습니다. 가격 메리트는 존재하지만 최신 현장 시세 검증이 선행돼야 하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,733,584원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 72,354,416원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 72,354,416원이고, 미배당액은 3,311,220,750원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 보일러 난방, 소화전과 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 430.0㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 명칭과 건물 외벽 표시가 다릅니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 확인된 실거래가 3건에 불과해, 2022년 거래가만으로 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 현황조사상 12명의 실제 거주 여부, 계약 당사자, 점유 호실과 퇴거 의사를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 인수와 별개로 배당 및 명도 협상에 영향을 줍니다.
- 용도 확인. 공부상 아파트·감정상 주거용과 근린생활시설 이용 기재가 일치하는지 내부 구조와 사업자등록지를 대조하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 9번 가등기의 담보 목적 여부와 본등기 진행 여부를 등기 원본 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 사건의 현재 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 당해세 확인. 세금이 당해세에 해당하면 선순위 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 세목별 체납내역을 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 가능한 실거래가 2022년 3건뿐입니다. 인근 중개업소의 현재 매도호가·임대가·공실 여부를 별도로 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 다수 점유자에 대한 인도명령·협의 비용을 실질취득비용에 포함해 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 어떻게 점유하는가”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 74,088,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격 역시 제공된 2022년 유사면적 실거래 평균의 29.0%로 낮습니다. 그러나 3회 유찰, 현황조사상 12명의 점유관계, 보증금·확정일자 미상, 공부상 주거용과 근린생활시설 이용 기재의 불일치, 공매공고와 세금 우선배당 가능성이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮고 실행 난도는 높은 유형입니다. 낙찰가의 싸고 비쌈은 2022년 거래표가 아니라, 현재 시세와 명도·정리비용까지 더한 총비용으로 판단해야 합니다.