울산지방법원 2025타경12793. 울산광역시 동구 방어동 281-2, 다우빌라 4층 406호입니다. 사건 분류는 아파트이며 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

현재 소유자는 장영희 씨입니다. 2008년 10월 24일 거래가액 6,400만원으로 소유권을 이전받았고, 이후 2013년 9월 13일 울산동부신용협동조합의 채권최고액 5,850만원 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매 역시 해당 금융기관이 신청한 임의경매입니다.

등기상으로는 말소기준권리 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 과거 가압류·가등기·선순위였던 다른 근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없는 구조입니다. 다만 사용승인 미필이라는 건물 자체의 문제가 권리분석과 별개로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2013년 9월 13일 설정된 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,850만원이며, 채무자는 소유자 장영희입니다.

그 이전에 설정됐던 무안농업협동조합 근저당권(3,600만원)과 방어진농업협동조합 근저당권(2,400만원)은 등기상 이미 말소됐습니다. 과거 김향숙 명의의 가압류와 정무컨설팅주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기도 말소된 상태입니다.

2024년 10월 10일 국민건강보험공단 압류가 등기됐지만 2025년 9월 9일 해제·말소됐습니다. 이후 2025년 11월 3일 울산동부신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격 및 건물 적법성 — 가격보다 사용승인이 먼저다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 8,000만원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 8,000만원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 거래가액 6,400만원은 소유자의 과거 취득가격일 뿐, 현재 시장가격을 의미하지 않습니다. 따라서 과거 취득가격이나 최저매각가만으로 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다.

특히 사용승인 미필 건물은 일반적인 아파트와 동일한 조건으로 금융·보험·매매 가능성을 가정해서는 안 됩니다. 입찰 전에 관할 행정기관을 통해 건축허가 및 사용승인 진행 여부, 준공검사 미필 사유, 현재 사용의 적법성, 필요한 보완 절차를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 5,850만원을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구금액 38,108,258원과 근저당권 채권최고액은 서로 다른 금액이며, 실제 채무잔액과 배당액은 원금·이자·비용 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 배당 여력을 확인

현재 신건의 최저매각가는 8,000만원입니다. 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 기준으로 보면, 유찰이 진행될수록 소유자에게 돌아가는 잔여금이 줄어들고 근저당권자의 배당 부족액이 발생합니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 동구 방어동 소재 화암초등학교 동남측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 일반 교통편은 보통인 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕의 5층 건물입니다. 해당 물건은 4층에 위치하며 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 목재 및 샷시창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있는 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적은 468.0㎡이며 지목은 답, 토지이용상황은 주거기타입니다. 감정평가에서는 아파트부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 감정평가서에는 3면으로 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 674,600원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 건축법상 사용승인 미필 및 준공검사 미필 사실은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공동주택이라는 용도만으로 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 기대해서는 안 됩니다. 사용승인 미필 상태가 대출·보험·매매 가능성에 미치는 영향을 확인해야 하며, 실거래 근거를 통한 가격 검증도 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 및 준공검사 확인. 가장 먼저 관할 행정기관에서 사용승인 미필 사유, 건축허가 관계, 준공검사 진행 여부, 현재 건물의 적법한 사용 가능성을 확인하세요.
• 건축물대장·건축허가 서류 대조. 건축물대장, 건축허가 및 사용승인 관련 서류, 현황조사서, 감정평가서를 대조해 실제 건물 상태와 행정상 지위를 확인해야 합니다.
• 보완 가능성과 비용. 미필 사유가 보완 가능한 사항인지, 추가 공사나 행정절차가 필요한지 확인하세요. 필요한 비용과 기간이 불명확한 상태에서는 낙찰가만으로 총투자비를 계산하면 안 됩니다.
• 금융·보험 가능 여부. 사용승인 미필 건물에 대해 금융기관이 담보대출을 취급하는지, 보험가입이 가능한지 사전에 확인하세요. 일반적인 공동주택의 대출 조건을 그대로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 임대차계약 여부를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 근저당 실제 채무 확인. 채권최고액 58,500,000원과 신청채권자 청구액 38,108,258원은 다른 금액입니다. 실제 채무잔액과 이자·비용 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 실거래 및 매매 가능성. 동일 건물 또는 유사한 공동주택의 거래가격을 확인하고, 사용승인 미필이라는 조건에서 실제 매수 수요가 있는지 검토하세요.
• 토지이용계획 확인. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 도로 접면 조건을 확인하고 향후 건물 활용에 미치는 영향을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “안전한 물건”을 의미하지는 않는다

울산 2025타경12793 다우빌라 406호는 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2013년 울산동부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경매로 소멸합니다. 별도로 기재된 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리관계가 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 건축법상 사용승인 미필이라는 사실입니다. 준공검사 미필 상태가 해소될 수 있는지, 적법하게 사용 가능한지, 추가적인 행정절차나 비용이 발생하는지에 따라 실제 취득가치가 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 8,000만원이 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 신건이라는 이유로 서둘러 응찰하거나, 유찰 후 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.

권리분석은 비교적 양호, 건물 적법성은 중대한 확인 사항, 가격은 판단 유보. 이 사건은 사용승인 및 준공검사 문제를 먼저 해결할 수 있는지 확인한 다음, 실제 거래가격과 총투자비를 비교해 입찰 여부를 결정해야 합니다. 건물의 적법성과 활용 가능성이 확인되지 않는다면 권리상 인수액이 0원이어도 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.