서울남부지방법원 2025타경10776. 서울 양천구 목동에 위치한 동인에버빌 제3층 302호입니다. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 해당 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조입니다. 단지는 총 12세대, 준공일은 2011년 12월 13일입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 소유자는 박태훈입니다. 2019년 10월 30일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 118,000,000원입니다. 이번 경매를 신청한 채권자는 박채은이고 청구금액은 122,500,000원입니다. 그런데 박채은은 이 주택의 임차권등기권자이기도 합니다. 이처럼 경매신청채권자와 임차인이 동일하다는 사실은 배당 구조를 확인할 때 반드시 고려해야 하는 특징입니다.
2012년에 설정된 지리산농업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 7월 3일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 11월 14일에 임차권등기가 완료되었다는 점입니다. 따라서 임차권등기를 단순한 후순위 소멸권리처럼 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 553-33 동인에버빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙북로8길 128-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 21.23㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물규모 / 준공 | 12세대 · 2011.12.13 |
| 소유자 | 박태훈 (2019.10.30 소유권이전 · 거래가 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박채은 / 122,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.03 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 박채은 · 122,500,000원 · 을구 3번 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025년 7월 3일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 등기된 박채은의 주택임차권은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족한 금액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
2026년 3월 17일 설정된 양천구 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 등기상 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기가 소멸한다는 사실만으로 관련 세금의 배당순위나 실제 부담 문제가 모두 해소된다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 122,500,000원의 의미
실제 임차인은 박채은 1명으로 확인됩니다. 건물 전부를 임차했으며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인 본인의 권리입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박채은 | 건물의 전부 | 122,500,000원 | 2020.02.24 | 2020.01.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 승계 아님 |
| 최초 임대차계약 | 2020.01.28 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.02.22 |
| 주민등록일 | 2020.02.24 |
| 최초 확정일자 | 2020.01.30 · 보증금 117,000,000원 |
| 증액 계약 | 2022.02.14 · 5,500,000원 증액 |
| 증액분 확정일자 | 2022.02.15 |
| 현재 보증금 | 122,500,000원 |
| 임차권등기 | 2024.11.14 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.11.14 |
| 매수인 인수조건 | 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 |
최초 계약 당시 보증금은 117,000,000원이었고, 2022년 2월 14일 5,500,000원이 증액되어 현재 보증금은 122,500,000원입니다. 최초 보증금과 증액분에 각각 확정일자가 존재합니다. 전입신고와 임차권등기 모두 말소기준권리보다 앞서 있으며, 배당요구도 이루어졌습니다.
③ 시세 비교 — 1건의 거래가 180,000,000원
동인에버빌 동일 면적 21.23㎡의 실거래가 확인됩니다. 거래일은 2025년 11월이며 거래금액은 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원으로 나타나지만, 이는 동일 면적 거래 1건의 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 21.23㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.23㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 155,000,000원은 이 실거래보다 25,000,000원 낮고, 실거래가의 86.1%입니다. 신건 예상 인수액은 0원이므로 신건 기준 실질취득금액 역시 155,000,000원으로 계산됩니다.
다만 실거래 표본이 1건뿐이고 비교 대상은 2층, 경매 대상은 3층입니다. 개별 호수의 내부 상태와 거래 조건 차이도 고려해야 합니다. 따라서 실거래보다 낮은 가격이라는 사실은 확인되지만, 충분한 시장 표본에 근거해 저평가 물건이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 실질취득금액
이 물건은 유찰 시 인수액이 달라지는 구조입니다. 신건에는 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원이지만, 1회 또는 2회 유찰하면 매각대금에서 임차보증금을 모두 변제하지 못하는 상황이 발생합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 155,000,000원 | 0원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 124,000,000원 | 1,036,000원 | 125,036,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 99,200,000원 | 25,485,600원 | 124,685,600원 |
실질취득금액 = 예상 낙찰가 + 시나리오별 매수인 인수 예상액. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다. 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치로, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 실질취득금액은 125,036,000원, 2회 유찰 시에는 124,685,600원으로 차이가 크지 않습니다. 최저매각가가 124,000,000원에서 99,200,000원으로 크게 낮아져도 실질취득금액은 거의 같은 수준이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
두 유찰 시나리오의 실질취득금액은 비교 실거래 180,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교는 거래 표본 1건을 기준으로 한 것이므로, 인수액과 추가 비용을 정확히 확정하는 일이 가격 차이 자체보다 우선입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 박채은 보증금(우선변제) | 122,500,000원 | 122,500,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 박채은 | 122,500,000원 | 29,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 계산의 금액을 그대로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 배당순위와 채권의 중복 여부에 따라 실제 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목3동 주민센터 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 9호선 염창역과 등촌역이 소재하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 제3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전설비와 CCTV설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 도로 대비 평탄한 세장형 형태이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 관련 사항에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,014,000원/㎡이며, 등기부 및 토지대장상 토지면적은 220.2㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 거래가 확인되지만 표본이 1건이어서 환금성과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 3번 박채은 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되는지 우선 확인해야 합니다.
- 경매신청채권과 보증금의 관계. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 배당표에 표시된 두 채권 항목의 법적 근거와 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득금액 계산. 1회 유찰 시 매각가 124,000,000원에 인수 예상액 1,036,000원, 2회 유찰 시 매각가 99,200,000원에 인수 예상액 25,485,600원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 지급·점유관계. 임대차계약의 실제 성립, 증액 보증금 지급, 임차권등기 경위와 현재 점유상태를 확인해야 합니다. 대항력 임차인의 권리와 명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 표본 보강. 2025년 11월 2층 거래 180,000,000원 한 건만으로는 적정 시세를 확정하기 어렵습니다. 실제 입찰 전 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 거래 조건을 추가 확인해야 합니다.
- 토지·대지권 확인. 등기부·토지대장과 집합건축물대장의 면적 차이, 6.4㎡ 도로 후퇴 부분 및 대지권 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 2026년 3월 17일 양천구 압류와 관련된 세금의 성격, 배당순위 및 실제 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 확인하고 실제 법원의 배당 기준에 따라 인수액을 재계산해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 비용은 크게 줄지 않을 수 있다”
목동 동인에버빌 302호는 신건 최저가가 155,000,000원으로 확인된 실거래 180,000,000원보다 낮습니다. 단순한 가격 비교만 보면 관심을 가질 만한 차이가 있습니다. 하지만 실거래가 단 1건이라는 점에서 확실한 저평가라고 말하기 어렵습니다.
무엇보다 2024년 11월 14일 등기된 박채은의 선순위 임차권이 중요합니다. 보증금은 122,500,000원이고, 배당으로 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 신건에서는 인수 예상액이 0원이지만 1회 유찰 시 1,036,000원, 2회 유찰 시 25,485,600원의 인수가 예상됩니다.
특히 2회 유찰로 최저매각가가 99,200,000원까지 내려가더라도 실질취득금액은 124,685,600원입니다. 이 물건의 가격을 평가할 때는 반드시 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득금액을 기준으로 삼아야 합니다.
또한 임차인과 경매신청채권자가 동일하고, 예상배당표에서 동일인에 대한 배당이 중복 계상되었을 가능성이 있습니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원을 확정하거나 안전한 물건으로 판단하는 것은 위험합니다.
가격은 관심 대상, 권리는 확인 필수. 이 사건의 승부처는 단순히 몇 회 유찰되느냐가 아니라, 실제 배당으로 얼마가 변제되고 매수인이 얼마를 인수하는지를 정확히 확정하는 데 있습니다.
