울산지방법원 2026타경66. 울산 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근의 제일아파트 1동 3층 302호입니다. 전용면적은 78.61㎡이며, 1979년 준공된 소규모 아파트입니다. 현재 소유자는 손혁준 씨이고, 2022년 10월 21일 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상으로는 기준 근저당권 이후 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 국세·지방세 압류 등이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 등기상 소멸과 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 특히 당해세가 있다면 일반적인 근저당 배당 계산과 달라질 수 있습니다.

또 하나의 핵심은 채권관계입니다. 말소기준 근저당권은 2026년 6월 22일 케이웨스트자산관리대부로 이전되었고, 같은 날 근저당권부 채권에 울산행복신용협동조합의 질권이 설정되었습니다. 그런데 배당산정표에는 울산행복신용협동조합이 근저당권자로 표시되어 있습니다. 실제 배당권자와 신청채권자의 지위를 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정, 세금은 별도 확인

말소기준권리는 2022년 10월 21일 설정된 울산행복신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020년 2월 5일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2022년 3월 23일 해지·말소되어 현재 인수할 선순위 권리로 남아 있지 않습니다.

기준 근저당권 이후에는 다음 권리들이 설정되었습니다.

• 중소벤처기업진흥공단 가압류. 2025.09.08. 접수, 청구금액 100,733,843원. 매각으로 소멸 예정이며 배당산정에서는 일부만 배당되는 것으로 계산되었습니다.
• 국세 압류. 2025.12.05. 울산세무서장, 2025.12.18. 동울산세무서장 명의의 압류가 각각 등재되어 있습니다.
• 지방세 관련 압류. 2026.01.30. 울산광역시 명의 압류가 등재되어 있습니다. 별도로 2026.01.13. 등재된 남구 압류는 2026.01.30. 말소되었습니다.
• 임의경매개시결정. 2026.02.05. 울산행복신용협동조합의 신청으로 경매가 개시되었습니다.

근저당 채권양도와 질권 설정

2026년 6월 22일 을구 3번 근저당권이 주식회사 케이웨스트자산관리대부로 이전되었습니다. 같은 날 해당 근저당권부 채권에 울산행복신용협동조합의 질권이 설정되었습니다.

따라서 현재 등기상 근저당권 이전 관계와 배당산정표의 채권자 표시를 함께 확인해야 합니다. 배당산정표는 울산행복신용협동조합을 근저당권자로 표시하지만, 등기에는 케이웨스트자산관리대부로의 채권양도가 기재되어 있습니다. 채권양도 및 질권 설정 이후의 실제 배당권자, 신청채권자의 지위와 배당금 수령 관계를 확인하는 것이 필수입니다.

임차인 조사 결과 등재된 임차인은 없습니다. 따라서 배당산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대 및 확정일자를 별도로 확인해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 2023년 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다

비교 대상은 제일맨션으로 표시된 동일 면적 78.61㎡ 거래입니다. 확인되는 상세 실거래는 2023년 3월 1건이며, 거래금액은 398,000,000원입니다.

산출된 최저가 대비 실거래 비율은 57.0%입니다. 숫자만 보면 감정가 227,000,000원이 398,000,000원보다 상당히 낮습니다. 그러나 이 비교 거래는 2023년 3월의 1층 거래 단 1건입니다. 현재 매각기일과 비교하면 오래된 거래이고, 현재 시장가격을 대표한다고 보기 어렵습니다.

특히 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 398,000,000원으로 기재되어 있지만, 상세 거래내역과 최신 거래일은 2023.03으로 표시되어 있습니다. 최근 12개월 평균이라는 집계값과 실제 거래일 사이에 기준시점 차이가 있으므로 원본 실거래 내역을 확인해야 합니다.

단지 자체의 환금성

제일맨션은 36세대, 1979년 7월 18일 준공된 소규모 아파트입니다. 준공 이후 상당한 시간이 지난 건물이고, 거래 비교자료도 1건에 그칩니다. 대단지 아파트처럼 거래가 꾸준히 형성되는 물건으로 보기 어렵기 때문에 매수 수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

이 물건의 가격 판단은 단순히 과거 거래 대비 할인율을 보는 데서 끝나면 안 됩니다. 오래된 건물의 실제 내부 상태, 공용부분 관리상태, 수선 필요 여부, 현재 매매 수요를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

현재 감정가와 최저매각가인 227,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당산정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 근저당권 채권최고액과 중소벤처기업진흥공단 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 결과입니다.

배당산정상 채권 총액은 292,733,843원이고, 채권자 총 배당액은 223,022,000원입니다. 미배당액은 69,711,843원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 계산은 근저당권 채권최고액을 채권액으로 가정한 시나리오이고, 실제 피담보채권액과 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 시나리오

유찰 시나리오는 제시된 배당계산값을 기준으로 한 비교입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가하며, 2회 유찰 시 신청채권자 배당액도 신청채권액에 미달하는 것으로 산정되어 있습니다. 모든 시나리오의 매수인 인수액은 산정상 0원입니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 태화로터리 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 빌라, 단독주택, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 대상은 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 전기, 위생, 급·배수, 도시가스 및 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 330.6㎡, 지목은 대이며 일반상업지역입니다. 평지·사다리형 토지로 기재되어 있고 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다.
• 규제·건축물. 가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 36세대 규모의 1979년 준공 아파트입니다. 소규모·노후 단지라는 점과 실거래 표본이 1건뿐이라는 점을 고려하면 매도 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세라면 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당 채권관계 확인. 채권최고액 192,000,000원과 신청채권액 147,763,089원의 차이를 확인하고, 실제 피담보채권액과 배당요구 내역을 대조하세요.
• 채권양도·질권 확인. 케이웨스트자산관리대부로의 근저당권 이전과 울산행복신용협동조합의 질권 설정 이후 실제 배당권자가 누구인지 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자와 임대차계약을 확인하고 명도 가능성을 판단하세요.
• 노후 건물 상태. 1979년 준공 건물인 만큼 누수, 배관, 전기, 난방, 외벽 및 공용부분의 상태를 현장에서 확인하세요.
• 실거래 재검증. 비교자료는 2023년 3월 단일 거래입니다. 현재 매매사례와 매물 호가를 별도로 확인하기 전에는 57.0%라는 과거 거래 대비 비율을 현재 시세 할인으로 간주하지 마세요.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

울산 2026타경66은 등록된 임차인이 없고 배당산정상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 기본적인 권리 구조는 비교적 단순합니다. 기준 근저당권 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 세 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 첫째, 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 근저당 채권최고액 192,000,000원과 신청채권액 147,763,089원의 차이, 채권양도 및 질권 설정에 따른 실제 배당권자를 확인해야 합니다. 셋째, 2023년 3월 단일 실거래 398,000,000원만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.

특히 36세대 규모의 1979년 준공 아파트라는 점에서 환금성과 건물 유지보수 비용도 중요합니다. 최저가 227,000,000원이 과거 거래가격의 57.0%라는 숫자만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 배당과 세금은 확인이 필요하고 가격은 재검증이 우선입니다. 신건 입찰 여부를 결정하기 전에 세금 우선순위, 채권자 지위, 실제 점유 및 현재 거래사례를 확인하는 것이 핵심입니다.