67,571,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 소재 공부상 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시명 ‘에버리치’의 3층 303호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 감정 이용상태에서도 3~6층 및 15층은 주거용 아파트로 조사됐습니다. 2019년 10월 25일 우리은행 근저당권 150,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가등기·압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 기재된 임차인·점유자는 총 12명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2019년 10월 25일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 금전적 인수와 별개로 실제 거주 여부, 각 점유 부분과 퇴거 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 3층 303호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 15층 공동주택 중 3층 · 현재 주거용 이용 |
| 비교 전용면적 | 46.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 표시 | 공부상 “흥일홀딩스” · 건물 외벽 “에버리치” |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전등기됐습니다. 소유권이전청구권가등기, 후순위 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·점유자 — 인수 0원, 명도는 별도
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 조사대상 임차인·점유자는 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 미상자가 다수이고 1명은 배당요구를 했으므로, 배당과 명도에 필요한 임대차 원본을 확인해야 합니다.
| 성명 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 2019.10.30 | 10,000,000원 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 2024.09.30. 배당요구 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 표본이 오래됐다
에버리치 전용 46.2㎡ 안팎의 실거래 표본은 총 3건입니다. 평균은 255,666,666원, 최저 251,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 현재 최저가 67,571,000원은 이 표본 평균의 26.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
단순 비율로 보면 최저가가 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.07이고 나머지 두 건도 2022.05 거래입니다. 매각기일인 2026.07.22.과 상당한 시차가 있으므로, 이 26.4%만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 3회 유찰과 낙찰률 0%도 시장이 감정가와 앞선 최저가에 응찰하지 않았다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 65,954,722원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 65,954,722원이며, 예상 미배당액은 3,317,620,444원입니다. 경매신청 채권자 청구액 800,000,000원은 현재 회차 배당 가정에서 변제되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기와 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 소로3류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 430.0㎡이고 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 환금성. 52세대, 2019.09.06. 사용승인 건물입니다. 거래 표본은 3건이고 최근 표본이 2022년에 그쳐 현재 환금성은 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와 감정평가상 이용 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 12명의 실제 거주 여부와 각 호실·방의 점유 부분을 다시 확인하세요.
- 명도비용 반영. 금전적 인수는 0원이지만 다수 점유자의 이사비·협의기간·인도명령 비용은 별도입니다.
- 임대차 원본. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 많으므로 매각물건명세서, 배당요구서와 임대차계약서를 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 303호는 아파트이나 현황조사에는 근린생활시설 사용 기록도 포함돼 있어 실제 내부 이용상태를 확인하세요.
- 가등기 확인. 갑구 5번·9번 가등기의 성격과 말소 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 현재 시세 확인. 실거래 표본이 모두 2022년 거래이므로 2026년 매물가와 최근 계약 사례를 별도로 조사하세요.
- 관리비·시설비. 체납 관리비, 기계식 주차장 사용 가능 여부, 공용부분 수선비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 조사된 모든 전입이 그보다 늦어, 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 감정가 197,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 67,571,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아닙니다. 현황조사에는 임차인·점유자 12명이 기재돼 있고, 대부분의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 비교 가능한 거래 역시 2022년 3건에 그쳐 현재 시세와의 간격을 그대로 확정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 없지만 명도와 가격 검증은 필수입니다. 현장 점유관계와 2026년 시세를 확인한 뒤 명도비용까지 포함한 총투입액으로 판단해야 하는 물건입니다.