울산지방법원 2026타경10013. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 신창비바패밀리 107동 13층 1303호입니다. 전용면적은 84.839㎡이며, 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 13층에 해당합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3억 1,300만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리 흐름은 2021년 11월 설정된 SBI저축은행 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 채권양도입니다. 이후 한국자산관리공사가 2026년 1월 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 304,167,393원입니다.

다만 근저당권 원등기의 상태와 채권양도 등기의 상태가 서로 일치하지 않는 부분이 있습니다. 단순히 경매개시결정 날짜를 말소기준으로 판단하거나, 기존 배당 산출만 믿고 채권자 배당이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이 부분은 원본 등기부 확인이 우선입니다.

가격 역시 양면성이 있습니다. 최근 12개월 평균에 비해서는 낮지만, 최신 거래액과 비교하면 최저매각가가 더 높습니다. 따라서 평균 시세만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고, 최근 거래의 층수와 거래금액을 함께 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — KAMCO로 이전된 근저당권이 핵심

이 사건은 과거 근저당권의 정리와 현재 근저당권의 설정·이전 흐름을 구분해야 합니다.

2010년 1월 25일 농업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2011년 3월 29일 채권최고액 20,400,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 2012년 1월 9일에는 부산에이치케이저축은행의 65,000,000원 근저당권이, 2016년 1월 8일에는 에이치케이저축은행의 26,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이전 근저당권들은 2021년 7월 및 11월에 말소 처리된 것으로 나타납니다. 그 뒤인 2021년 11월 18일 SBI저축은행 명의로 채권최고액 337,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2025년 9월 12일 해당 근저당권에 관해 한국자산관리공사로의 확정채권양도에 따른 권리이전 등기가 접수됐습니다. 2026년 1월 7일에는 한국자산관리공사가 채권자로서 임의경매를 신청했습니다.

이 근저당권이 유효하게 존속한다면 경매 매각으로 소멸하는 담보권이며, 낙찰자가 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계가 확인되지 않아 임차인에 관한 인수위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상, 현장 확인 필수

현재 확인되는 내용만으로는 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 특정할 수 없습니다. 따라서 임차인에 대한 대항력이나 우선변제권을 임의로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.

특히 실제 점유자가 확인되고 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는다면 대항력 가능·미상으로 판단을 보류해야 합니다. 선순위 임차인이 존재할 경우 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 상황에서 매수인 인수위험이 발생할 수 있습니다.

* 인수 확인액 0원은 현재 확인된 임차인 인수액이 없다는 의미입니다. 임대관계가 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액이 0원으로 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

신창비바패밀리는 1,248세대 규모의 아파트 단지로, 2009년 10월 30일 준공됐습니다. 비교 대상은 전용면적 84.84~84.98㎡의 동일 평형대이며, 최근 12건의 실거래 평균은 331,833,333원입니다.

최근 거래가격은 285,000,000원~392,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 331,833,333원이며, 최저매각가 313,000,000원은 평균의 94.3%입니다. 평균만 놓고 보면 감정가가 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.

하지만 최근 거래 기준액은 285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 313,000,000원은 이 금액보다 28,000,000원 높습니다. 즉, 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래와 비교하면 더 비싼 가격입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다. 현재 사건은 신건이며, 다회 유찰로 가격이 크게 낮아진 물건은 아닙니다. 신건 가격에서 무리하게 응찰하기보다는 실제 거래가격과 층별 차이를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정 · 담보권 존속 전제)

신청채권자는 한국자산관리공사이며 청구액은 304,167,393원입니다. 한국자산관리공사는 2021년 SBI저축은행 근저당권의 확정채권양도 기록에 등장합니다. 해당 근저당권이 유효하게 승계된 상태라는 전제하에, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 채권자 청구액에 우선 배분하는 단순 계산을 제시합니다.

위 배당은 근저당권의 유효한 승계와 신청채권액 전액 배당을 전제로 한 산술적 추정입니다. 실제 배당은 원본 등기부, 채권계산서, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 성산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 상가 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.
• 단지 규모. 신창비바패밀리는 1,248세대 규모로, 2009년 10월 30일 준공된 공동주택입니다. 단지 규모와 동일 평형의 거래 사례가 확보된 점은 비교가 가능한 요소입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 13층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 대리석 붙임, 창호는 샷시창으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설치돼 있으며 지역난방을 사용합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류(폭 25~30m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대·절대보호구역 등이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,248세대 단지이고 최근 12건의 동일 평형대 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 285,000,000원~392,000,000원으로 넓게 분포하므로 층과 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2021.11.18. SBI저축은행 근저당권과 2025.09.12. 한국자산관리공사로의 이전등기를 원본 등기부에서 대조하세요. 원권리 말소 여부와 양도등기의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확정. 경매개시결정일인 2026.01.07.을 말소기준으로 단정하지 마세요. 선행 담보권의 설정·이전·말소 관계를 확정한 뒤 인수 및 소멸 권리를 정리해야 합니다.
• 임차인 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 확정일자, 실제 점유자 및 보증금 확인 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 331,833,333원이지만 최신 거래 기준액은 285,000,000원입니다. 평균 대비 94.3%라는 숫자만 보고 입찰가를 높이지 말고, 13층과 비교 가능한 거래를 우선 검토하세요.
• 배당표 재검토. 한국자산관리공사의 청구액 304,167,393원과 근저당권 채권최고액 337,200,000원을 구분하세요. 실제 배당요구 및 채권계산서, 집행비용과 세금 등을 확인해야 합니다.
• 소유자 및 명도. 서희정·최정효가 각 2분의 1 지분을 보유한 공유자입니다. 실제 점유자와 소유자의 거주 여부, 인도 협의 가능성을 별도로 확인하세요.
• 관리비 확인. 공동주택 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하고, 매수인 부담 가능 범위를 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 평균 시세보다 낮다고 무조건 싼 것은 아니다

울산지방법원 2026타경10013은 신창비바패밀리 107동 1303호로, 대단지 아파트라는 점과 최근 동일 평형의 거래가 다수 존재한다는 점은 긍정적입니다. 감정가 3억 1,300만원은 최근 12개월 평균 3억 3,183만원의 94.3%로 평균보다 낮습니다.

그러나 최신 거래 기준액은 2억 8,500만원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 2,800만원 높다는 점을 무시해서는 안 됩니다. 거래 층수와 개별 호수의 상태를 반영하지 않고 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 입찰가를 과도하게 높일 수 있습니다.

권리 측면에서는 2021년 SBI저축은행 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기가 핵심입니다. 원 근저당권의 말소 표시와 이전등기의 존속 상태가 일치하지 않는 부분은 반드시 원본 등기부로 확인해야 합니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점유 위험까지 남아 있습니다.

결론적으로 이 물건은 단지 규모와 거래량은 긍정적이지만, 권리관계와 점유관계의 최종 확인이 필요한 신건입니다. 가격은 최근 평균만 보면 나쁘지 않지만 최신 거래보다 높습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 점유 확인 후 가격 재산정이 합리적인 접근입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 근저당권 승계와 임차인 인수위험을 정확히 확정하는 데 있습니다.