울산지방법원 2026타경10402. 울산 남구 무거동 신복현대아파트 102동 1층 110호입니다. 감정가와 최저매각가는 1억 1,000만원으로 동일하며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 전용 비교면적은 59.76㎡이고, 1996년 사용승인된 22층 건물의 1층 물건입니다.

가격만 보면 최근 거래와 비교해 검토할 여지가 있습니다. 최근 12건 평균 129,750,000원에 비해 현재 최저가는 약 15.2% 낮고, 가장 최근인 2026년 10월 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 특히 최근 거래 중 1층 거래가 100,000,000원으로 확인되어, 같은 저층 거래와의 비교도 가능합니다.

그러나 권리분석에서는 단순히 인수액이 0원으로 계산된다는 사실만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 기준권리로 산정된 을구 24번 근저당권과 함께, 을구 23번 근저당권의 말소 표시 및 한국자산관리공사로의 권리이전 기재가 존재합니다. 신청채권자의 청구액도 예상배당표에서는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 이 부분은 실제 등기 효력과 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 확인되지만 을구 23번을 대조해야 한다

현재 권리분석의 기준으로 산정된 권리는 2016년 3월 23일 설정된 을구 24번 김슬아 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이며, 매각 시 말소되는 권리로 분류되어 있습니다.

을구 24번 이후의 주요 권리로는 2018년 신용보증재단중앙회 가압류, 2019년 예스캐피탈대부 가압류, 2020년 한빛자산관리대부 가압류가 있습니다. 모두 기준권리 이후에 설정된 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2026년 3월 17일에는 푸본현대생명보험 주식회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등록되었고, 2026년 9월 11일 남구(울산광역시)의 압류도 추가로 확인됩니다. 이들 권리는 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

임차인 및 점유 확인

현재 권리분석상 별도로 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 전입세대 열람, 주민등록 전입일, 확정일자, 현장 점유자 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 84.8%, 다만 1층 거래와 비교해야 한다

동일 단지 신복현대의 전용 비교면적 59.76㎡에 해당하는 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 10월까지의 거래를 기준으로 비교합니다.

최근 12건의 실거래가는 100,000,000원~145,000,000원이고 평균은 129,750,000원입니다. 현재 최저가 110,000,000원은 평균보다 19,750,000원 낮은 수준입니다.

최저가를 최근 12개월 평균으로 나누면 84.8%입니다. 최신 거래인 2026년 10월 140,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 30,000,000원 낮습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 가격 측면에서는 검토할 만한 차이가 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회이며 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건은 신건이지만, 해당 단지 경매 통계는 매각이 장기간 지연될 수 있다는 점을 보여주는 참고자료입니다. 단순히 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 즉시 낙찰을 확신해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

배당 산정상 채권자 배당액은 총 34,357,243원이며 미배당 채권액은 0원입니다. 집행비용 2,340,000원을 포함한 뒤 소유자 잔여액은 73,302,757원으로 계산됩니다. 당해세 및 실제 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시 매각가 시나리오

각 회차의 잔여액과 인수 산정은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 을구 23번의 효력과 임대차 확인 결과에 따라 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 정보 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 무거동 신복초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 신복현대는 651세대이며 1996년 4월 22일 사용승인된 단지입니다. 22층 건물 중 본건은 1층에 위치합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 구조입니다. 위생 및 급배수시설, 도시가스, 승강기, 소화전 및 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지반은 대체로 평탄한 사다리형이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 15,610.7㎡이고, 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 남동측 및 북동측으로 폭 8미터 내외의 소로, 북서측으로 폭 14미터 내외의 중로와 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역에 해당합니다. 광장 저촉, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 651세대 단지로 거래 표본은 최근 12건 확인됩니다. 다만 1층이라는 층별 특성과 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.3회 및 낙찰률 0.0%를 감안하면 매각 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 23번 원본 확인. 현대라이프생명보험 명의 근저당권의 말소 여부와 23-2번 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 확인하세요. 현재 기준권리로 산정된 을구 24번과 함께 대조해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 푸본현대생명보험 청구액 93,456,398원이 예상배당표에서 0원으로 산정된 이유와 실제 권리관계를 확인하세요.
• 임차인 및 점유 조사. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 확정일자, 현장 점유자, 임대차계약서 및 보증금 확인이 필요합니다.
• 1층 시세 비교. 고층 거래 140,000,000원보다 2026년 6월 1층 거래 100,000,000원을 중요한 비교 기준으로 삼으세요. 향, 내부 상태, 수리 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 최근 평균 129,750,000원만 보고 입찰가를 정하지 말고, 현재 최저가 110,000,000원과 저층 실거래 100,000,000원의 차이를 반영하세요.
• 관리비 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 여부와 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 현장 점검. 1층 세대의 채광, 사생활 보호, 소음, 누수 및 결로 여부를 확인하고 감정평가서의 이용상태와 실제 상태를 대조하세요.
• 토지이용 제한 확인. 제3종일반주거지역 외에 광장 저촉 및 교육환경보호구역 등의 내용을 토지이용계획확인서 원본으로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 열람을 함께 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 그러나 권리 확인이 먼저”

울산 신복현대 102동 110호는 감정가와 최저가가 1억 1,000만원인 신건입니다. 최근 12건 평균 129,750,000원과 비교하면 최저가는 84.8% 수준이고, 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 가격 측면만 보면 검토할 여지가 분명히 있습니다.

다만 1층이라는 조건 때문에 고층 거래를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 최근 1층 거래 100,000,000원을 기준으로 가격을 다시 판단해야 합니다. 또한 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 을구 23번 근저당권의 말소 표시와 23-2번 한국자산관리공사 이전등기가 함께 확인됩니다. 신청채권자 청구액 93,456,398원이 예상배당표에서 0원으로 산정된 부분도 반드시 대조해야 합니다.

배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 실제 임대차와 등기 효력이 확인되기 전에는 이를 확정적인 무인수 물건으로 판단할 수 없습니다. 가격은 긍정적, 권리는 확인 필요, 환금성은 보수적 접근이 적절합니다.

결론적으로 이 물건은 무조건 피해야 할 물건도, 신건이라는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건도 아닙니다. 을구 23번의 효력, 신청채권자의 배당순위, 실제 임차인 유무를 먼저 확인하고, 그 결과가 명확해진 뒤 1층 실거래를 기준으로 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.