서울남부지방법원 2025타경11453. 서울 금천구 가산동 140-36, 비즈트위트 바이올렛 5차 12층 1237호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이며, 경매상 물건종류는 다세대입니다. 소유자는 강민규 씨로 2022년 5월 26일 매매를 원인으로 140,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 등기부상 2024년 4월 12일 설정된 주택임차권입니다. 임차인 김현완 씨는 2022년 4월 14일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2022년 3월 11일입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

신건 최저가 1억 1,100만원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 돌아가는 돈은 108,646,000원입니다. 보증금 1억 4,000만원과의 차액 31,354,000원이 인수액으로 남습니다. 따라서 이 물건은 1억 1,100만원짜리 물건이 아니라 약 1억 4,200만원을 투입해야 하는 물건으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다

핵심은 2014년 근저당권이 이미 말소됐다는 사실입니다. 신한은행의 채권최고액 102,000,000원 근저당은 2019년 6월 28일 해지로 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.

이후 2024년 4월 12일 김현완 씨의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025년 8월 21일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 경매개시결정보다 임차권등기가 앞서므로 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.

갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 이것이 임차권까지 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 설정됐다는 선후관계가 중요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 확인

실제 임차인으로 확인해야 할 사람은 김현완 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 임차권등기 명의자 본인의 임차보증금 권리로 기재되어 있습니다.

실무상 판단은 두 갈래입니다. 임대차가 실재하고 대항력이 인정되면 매각물건명세서에 명시된 대로 미배당 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 반대로 가장임차인 여부에 관한 의심이 사실로 확인된다면 권리관계 판단이 달라질 수 있으므로, 입찰 전에 증빙을 확인하지 않고 어느 한쪽으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

신건 매각대금 111,000,000원에서 집행비용 2,354,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 108,646,000원입니다. 보증금 140,000,000원에서 이를 빼면 31,354,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다.

강제경매 신청채권자의 청구액은 149,796,000원이며, 해당 배당 시나리오에서는 별도 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로, 임차보증금 채권과 경매 신청채권의 발생 원인 및 중복 여부도 원인서류로 확인해야 합니다.

④ 실질취득 분석 — 유찰되어도 총투입액은 약 1.42억

이 사건의 가장 중요한 가격 분석은 일반적인 최저가 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어지는 만큼 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 매수인 인수액을 합친 실질취득액은 약 1억 4,200만원 수준으로 유지됩니다.

회차별 실질취득액에 약간의 차이가 있는 것은 집행비용이 매각가의 약 2.1%로 추정되어 매각가에 따라 달라지기 때문입니다. 세 시나리오 모두 보증금 140,000,000원에 근접하는 약 1.42억원 수준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 마리오아울렛 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 주택 등이 형성된 상업지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 비즈트위트 바이올렛 5차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2014년 9월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 서측으로 디지털로12길 등이 소재하며 도로와 접하고 있습니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간도 기재되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 외부관찰에 의한 것이므로 발코니 확장 등 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 다세대 형태의 공동주택으로, 인근 근린생활시설과 주택이 혼재된 상업지역에 있습니다. 실제 매매가격과 임대수요를 판단하려면 동일 건물 및 인근 유사 물건의 거래사례, 공실 및 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 실재 여부부터 확인. 김현완 씨의 임대차계약서, 보증금 실제 송금내역, 임대인과 임차인의 관계, 점유 경위를 확인하세요. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 점은 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 검토해야 하는 핵심 사항입니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 임차권등기, 전입일 2022.04.14, 점유개시일 2022.04.09, 확정일자 2022.03.11 및 배당요구 내역을 대조하세요. 매각물건명세서에 명시된 인수 조건을 반드시 재확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰 상한 설정. 신건 기준 낙찰가 111,000,000원에 인수액 31,354,000원을 더하면 142,354,000원입니다. 입찰가를 정할 때 보증금 잔액 인수를 빼고 계산해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오도 총액으로 판단. 1회 유찰 시 인수액은 53,198,400원, 2회 유찰 시 70,638,720원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만을 이유로 가격 메리트가 커진다고 판단하지 마세요.
• 현재 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 출입 여부, 잔존 물품 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 신청채권의 원인 대조. 김현완 씨의 경매 신청 청구액 149,796,000원과 임차보증금 140,000,000원의 발생 원인 및 법률관계를 확인하세요. 같은 사람 명의의 권리라는 이유로 서로 다른 채권이라고 단정하거나 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 배당 변수 확인. 집행비용은 약 2.1% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비와 내부 상태. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 실제 내부구조 및 시설 상태를 관리주체와 현장조사를 통해 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 임대차 증빙을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1.11억 ≠ 실제 취득가 1.11억”

서울남부지방법원 2025타경11453은 일반적인 저가 다세대 경매로 접근해서는 안 되는 사건입니다. 을구 3번 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 설정됐고, 임차인 김현완 씨는 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시되어 있습니다.

신건 최저가 111,000,000원에서 보증금 미배당액 31,354,000원을 더하면 실질취득액은 142,354,000원입니다. 유찰이 진행되어 낙찰가가 71,040,000원까지 내려가더라도 인수액은 70,638,720원으로 증가해 실질취득액은 약 1.42억원 수준으로 유지됩니다.

더욱 중요한 것은 임차인 김현완 씨와 강제경매 신청채권자 김현완 씨가 동일인이라는 점입니다. 이는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 검토해야 할 사정이지만, 그 자체로 허위 임대차라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약과 보증금 지급 사실을 확인하지 못한다면 권리분석의 핵심 불확실성이 해소되지 않습니다.