서울남부지방법원 2025타경11498. 서울 금천구 독산동 1033-60 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 감정평가상 단독주택(다중주택)과 제1종 근린생활시설(사무소)로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 현황상 원룸 형태로 지층 101호~104호, 1층 201호~204호, 2층 301호~304호, 3층 401호~404호, 4층 501호~502호가 존재한다고 기재되어 있습니다.

권리의 출발점은 2019년 12월 9일 설정된 을구 1번 근저당입니다. 이후 임차권등기가 여러 건 설정되었지만 기준권리보다 늦은 권리들입니다. 따라서 등기상 매각소멸 여부와 매수인 인수 여부는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 여기에 현황조사상 보증금 미상 전입자가 여럿 있고, 일부 층은 공부상 사무소인데 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 근저당 이후 권리가 소멸한다는 사실이 아니라, 실제 점유관계와 배당요구 및 건물 이용상태를 끝까지 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후의 임차권은 매각소멸 표시

말소기준권리는 2019년 12월 9일 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 540,800,000원이며, 이후 변경·이전 등기가 이어졌습니다. 2022년 8월 19일에는 채권최고액 438,000,000원의 변경 기재가 있고, 2022년 9월 2일 관악새마을금고로 이전된 뒤 2026년 5월 15일 주식회사 새마을금고자산관리회사로 권리이전된 내역이 확인됩니다.

을구의 추가 근저당권 402,000,000원과 299,000,000원은 각각 말소된 내역이 있습니다. 갑구의 2024년 금천구 압류도 2024년 11월 12일 말소되었습니다. 2024년 11월 20일 관악새마을금고의 임의경매개시결정(2024타경142917)은 2024년 12월 24일 취하에 따른 말소가 확인됩니다.

현재 사건은 2025년 8월 19일 김슬기의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 금천구 압류가 추가되었으며, 제공된 등기 분석에서는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

② 임차권등기 및 임차인 현황 — 권리 소멸과 배당·명도는 별개

등기부에는 주택임차권 관련 기재가 여러 건 존재합니다. 최초 근저당권보다 늦게 설정된 권리이므로 매각소멸 대상으로 표시되지만, 임차권등기 자체가 임차보증금의 회수나 실제 명도까지 보장하는 것은 아닙니다. 특히 임차권자의 배당요구 여부와 배당순위, 미배당 보증금, 실제 점유 상태를 구분해야 합니다.

등기상 최초 주택임차권 12건 중 신해원 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 나머지 11건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 을구 9-1번은 신해원 관련 임차권의 범위 경정 기재이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다. 위 임차권의 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

현황조사상 전입·점유 기재

현황조사 및 매각물건명세서에는 다음 전입자가 기재되어 있습니다. 이 중 일부는 등기 임차권자와 중복될 수 있으며, 실제 점유 호수와 보증금이 특정되지 않은 인적 기재도 있습니다.

위 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2019.12.09. 이후로 기재되어 있어 대항력 없는 후순위로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 소액임차인 최우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 전입일·보증금·확정일자 및 실제 점유 호수를 확인해야 합니다. 별도로 호별표시만 기재된 항목은 김가람과 전입일·확정일자가 동일하여 중복 가능성이 있습니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 확인되는 감정가는 1,499,663,200원이며, 최저매각가도 동일한 신건 가격입니다. 그러나 이 물건은 토지와 다중주택·근린생활시설이 결합된 형태입니다. 동일 용도와 규모를 기준으로 한 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다.

현재 회차는 0회 유찰, 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 시세 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 일정 비율만 낮춰 입찰가를 정하는 방식은 위험합니다. 토지와 건물의 감정평가 세부 내역, 층별 이용상태, 실제 임대수익 및 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,499,663,200원 가정 · 제공 계산표 기준)

제공된 배당 계산표에서는 근저당권과 신청채권자의 채권 합계 655,800,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 배당요구 및 우선권리 확인에 따라 달라집니다.

유찰 시나리오

위 시나리오는 제공된 배당 계산에 포함된 채권 합계 655,800,000원을 기준으로 한 것입니다. 임차권등기 채권, 최우선변제, 당해세 등 별도 배당 가능성이 반영되지 않았으므로 실제 미배당액이나 소유자 잔여액을 확정하는 자료가 아닙니다.

⑤ 입지·건물 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울독산초등학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 외벽은 치장 벽돌 마감, 창호는 알루미늄샷시로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 다중주택과 제1종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 지층과 지상 1층의 일부가 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중이라고 기재되어 있어 층별 용도와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 설비·하자. 위생 및 급배수설비 등이 되어 있고, 감정평가서에는 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 현황상 주택 이용과 공부상 사무소 표기가 함께 존재하므로 실제 층별 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다수의 원룸형 호실과 근린생활시설이 결합된 형태입니다. 일반 아파트와 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵고, 임대차 현황 및 실제 사용 가능한 호실, 명도 상황이 매각 후 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경 내역 확인. 최초 채권최고액 540,800,000원과 2022년 변경 기재 438,000,000원의 효력을 확인하고, 2026년 5월 15일 이전된 현재 권리자의 채권계산서를 확보하세요.
• 임차권별 배당요구 확인. 김슬기·김은하·오은지 등 등기 임차권자의 배당요구 및 배당요구액을 확인하고, 배당 계산표에 반영되지 않은 채권이 있는지 대조하세요.
• 김슬기 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일 명의이며 관련 메모에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유자료 및 당사자 관계를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 신소정·성준경·이승언·박준규·정지훈·안소연 등 현황조사상 전입자들의 실제 점유 호수와 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 소액임차인 최우선변제 검토. 전입일만으로 최우선변제 여부가 결정되지 않습니다. 각 임차인의 보증금, 실제 주거용 점유, 적용되는 기준시점과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 층별 용도 확인. 지층과 지상 1층의 공부상 사무소 및 현황 주택 이용 부분을 구분해 확인하고, 건축물대장·현황도면·실제 이용상태를 대조하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 등기상 공동담보 및 현황상 호실의 점유관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 명도 비용 산정. 임차권등기 말소와 별도로 실제 거주자의 퇴거 및 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 호실별 점유자와 협의 가능성을 확인한 뒤 명도 비용을 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서 및 배당요구 관련 문서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 물건은 2019년 12월 9일 근저당권을 기준으로 이후 설정된 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 계산표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 그대로 떠안는 유형으로 확인되지는 않습니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 위험합니다. 임차권등기 11건의 배당관계, 보증금 미상 점유자, 소액임차인 최우선변제 가능성, 김슬기 신청채권과 임차권의 관계, 근저당 채권최고액 변경, 배당표에서 누락된 임차권 채권이 모두 남아 있습니다. 특히 소유자 잔여 826,466,568원은 다른 임차권 및 조세 관련 배당을 반영하기 전 계산표상의 금액이므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

가격 역시 신건 감정가 1,499,663,200원이 그대로 최저매각가이지만, 비교 가능한 시세 자료가 없어 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 건물의 공부상 사무소와 현황 주택 이용 부분도 확인해야 합니다.

결론은 권리상 인수 0원이라는 계산만으로 입찰을 결정해서는 안 된다는 것입니다. 등기상 권리의 소멸 여부, 실제 임차인의 배당권, 점유와 명도, 층별 용도, 근저당 변경액을 먼저 확정해야 합니다. 현재로서는 가격 메리트보다 권리·배당·점유 검증이 우선인 물건입니다.