서울남부지방법원 2025타경13149. 서울 강서구 등촌동 씨엘하임 제4층 제403호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 공부에는 도시형생활주택(원룸형)으로 등재되어 있습니다. 2012년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 해당 호실은 4층입니다. 이 물건의 핵심은 임차권입니다. 임차인 김용진은 보증금 1억 1,500만원으로 임차권등기를 마쳤고, 2025년 7월 30일 압류보다 앞선 전입 및 확정일자 자료가 확인됩니다.

등기부상 2012년 신한은행 근저당과 2013년 중소기업은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 7월 30일 설정된 국 명의의 압류입니다. 이 압류보다 앞선 임차인의 권리는 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 실제 매각물건명세서에도 보증금 115,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

더 중요한 점은 가격입니다. 최저가 8,890만원에 낙찰받더라도 임차보증금 부족분 2,810만원을 추가로 부담하면 실질취득금액은 약 1억 1,700만원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 비교하면 상당한 고평가입니다. 또한 임차인과 경매신청채권자가 모두 김용진으로 기재되어 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 지적한 메모가 있어, 임대차의 실체도 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2025.07.30. 국 명의 압류입니다. 2012년 신한은행 근저당권(채권최고액 1,105,000,000원)은 2012년 5월 8일 말소 처리되었고, 2013년 중소기업은행 근저당권(채권최고액 300,000,000원)도 2019년 8월 9일 말소되었습니다. 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 유효한 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

임차인 김용진은 2022년 1월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022년 3월 4일 점유를 시작했으며, 2022년 3월 8일 주민등록을 마쳤습니다. 2024년 7월 15일에는 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 이는 2025년 7월 30일 압류보다 앞선 권리입니다.

2025년 7월 30일 압류와 2025년 11월 11일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 그보다 앞선 임차권등기는 별개입니다. 따라서 압류가 소멸한다고 해서 임차보증금 인수의무까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 1,500만원, 미배당분 인수

확인되는 임차인은 실제 임차인 신고 1명이며, 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고는 아닙니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태까지 확정할 수는 없으므로 현장 확인과 명도 가능성도 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득금액이 중요

씨엘하임의 동일 면적대 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 85,125,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.

가격 판단의 핵심은 다음과 같습니다.

• 최근 12개월 평균. 3건 평균 80,000,000원입니다.
• 최신 거래. 2025년 11월 90,000,000원입니다.
• 최근 가격 추세. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -7.9% 하락입니다.
• 현재 최저가. 88,900,000원으로 최근 12개월 평균의 111.1%입니다.
• 실질취득금액. 117,000,200원으로 최근 12개월 평균의 146.3%, 최신 거래의 약 130.0%입니다.

④ 회차별 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 결국 매수인의 실질취득금액은 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액 부근에 머뭅니다.

현재 신건에서 1회, 2회 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득금액은 약 1억 1,642만원~1억 1,700만원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 미배당금 증가로 상쇄됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 임차인에게 배당되는 86,899,800원을 제외한 보증금 부족분 28,100,200원은 매수인 인수액으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등촌중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철이 소재합니다. 북동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2012년 2월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 7층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모. 씨엘하임은 28세대 규모입니다. 소규모 집합건물인 만큼 개별 호실의 거래 및 매수 수요를 따로 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 각종 제한사항이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정 내역이 있습니다. 아파트 용도 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 매각기일과 겹칩니다. 사건 분류와 공부상 용도가 서로 다른 만큼 해당 호실의 허가 적용 여부 및 매수인 요건을 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 기타. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 지급 증빙. 2022.01.24. 임대차계약서와 보증금 115,000,000원의 실제 송금 내역을 대조하세요. 계약서상 임대인과 당시 소유권 관계도 확인해야 합니다.
• 가장임차인 의심 검증. 김용진이 임차권자이자 경매신청채권자로 표시되어 있습니다. 등기부상 권리자·채무자와 동일인이라는 의심 메모의 구체적인 근거와 관계를 확인하세요.
• 대항력 및 우선변제. 점유개시일 2022.03.04., 전입일 2022.03.08., 확정일자 2022.01.24. 및 임차권등기 2024.07.15.를 원본 서류와 대조하세요.
• 매수인 인수액. 현재 회차 기준 28,100,200원, 실질취득금액 117,000,200원입니다. 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 현재 점유 및 명도. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용 목적, 임차권자와의 관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 용도 불일치. 사건 분류는 근린시설이나 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장, 등기부, 실제 사용 상태 및 매각물건명세서의 용도 표기를 확인하세요.
• 토지거래허가. 매각기일 현재 토지거래허가구역 지정과 해당 물건의 적용 용도, 매수인 자격을 관할 구청에 문의하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 모두 대조하세요.

맺으며 — “최저가 8,890만원이 실제 가격은 아니다”

이 물건은 표면적인 최저가와 실제 부담 사이의 차이가 큰 경매입니다. 대항력 있는 임차인 김용진의 보증금은 1억 1,500만원이고, 예상 배당으로 회수하지 못하는 28,100,200원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 신건 낙찰가 88,900,000원을 기준으로 한 실질취득금액은 117,000,200원입니다.

최근 12개월 평균 8,000만원, 최신 거래 9,000만원, 하락 추세 -7.9%를 함께 고려하면 실질취득금액은 시장가격보다 상당히 높습니다. 유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 늘어나므로 가격 부담이 크게 줄어들지 않습니다.

여기에 김용진의 임차권자·경매신청채권자 지위가 겹치고 가장임차인 의심 메모까지 존재합니다. 임차권의 진정성이 확인되지 않으면 권리분석의 전제가 달라질 수 있습니다. 근린시설 분류와 도시형생활주택이라는 공부상 용도의 차이, 토지거래허가 적용 여부도 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 임차권의 유효성과 보증금 지급 사실, 매수인 인수 범위를 먼저 확정해야 합니다. 권리가 유효하다면 실질취득금액이 최근 시세를 크게 초과하므로 신건 최저가만 보고 입찰할 이유가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 임차권의 진정성 및 약 1억 1,700만원의 실질취득 부담입니다.